Tasse e commissioni per i proprietari di immobili in Francia
Le fasi iniziali per l'acquisto di un immobile in Francia includono il pagamento di varie tasse e commissioni.
10 cose da verificare prima di acquistare un immobile in Francia
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Sii consapevole del sistema francese
Acquistando una casa in Francia, dovrete per forza confrontarvi con il sistema francese, il che talvolta può risultare utile, altre volte inutile, e altre volte ancora terribile. Assicuratevi di spuntare tutte le caselle di questa lista prima di apporre la vostra firma sul compromis de vente.
1. La mappa catastale
Una verifica di base da effettuare, soprattutto in caso di acquisto di immobili rurali, consiste nel controllare l'indirizzo ed eventuali vincoli sulla mappa del cadastre, che potrete trovare fisicamente al mairie oppure online. Non a caso, la metà degli incontri nell'ufficio del notaio consistono spesso nel ridisegnare le mappe!
2. Legge di successione francese
Controllate le leggi francesi in materia di successione ereditaria e i loro effetti sulla vostra situazione. Ciò potrebbe modificare le modalità di acquisto.
Alcune coppie acquistano en tontine in modo da aggirare le norme francesi in materia di successione e permettendo al partecipante ancora in vita di ereditare la casa: la legge francese vuole che i figli ereditino sempre un importo fisso, ma la clausola "tontine" crea una finzione giuridica per cui il sopravvissuto apparirà sempre come l'unico proprietario dell'immobile, assolvendolo quindi dall'obbligo di condividere l'eredità. (Tuttavia, il sopravvissuto non potrà evitare di pagare la tassa di successione, ma questa è un'altra storia). Altre famiglie preferiscono creare una società civile immobiliare, in modo che possano detenere delle quote azionarie al posto della casa (trasferire una proprietà azionaria è molto più facile).
3. Clausole sospensive
Assicuratevi che il compromis de vente includa tutte le clauses suspensives necessarie, in termini di finanziamenti (come il sollevamento dall'obbligo di acquisto nel caso non riusciste ad ottenere un mutuo), di licenze edilizie e di impegni da parte del venditore (come ad esempio l'installazione di una fossa settica).
4. Studia la diagnosi
Controllate il cosiddetto diagnostic, che vi dovrebbe essere consegnato prima della firma del compromis. Questo documento segnala l'eventuale presenza di amianto o piombo, così come di installazioni di tipo elettrico o per il gas, o ancora la presenza di fosse settiche o (in alcune regioni) di termiti. Nel caso vi rendeste conto della necessità di effettuare lavori di una certa entità, potrete disdire, chiedere una riduzione di prezzo, o magari aggiungere una clause suspensive per fare in modo che il proprietario si faccia carico dei lavori prima della firma del contratto. Fate particolare attenzione alla presenza di un sistema tout à l'égout (collegamento ai condotti fognari principali) o di una fossa settica che soddisfi i requisiti SPAC: l'installazione di una fossa settica può costare più di 10.000 euro.
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5. Guarda da vicino
Gli acquirenti inglesi rimangono spesso sorpresi dal fatto che la "diagnostic" non copra eventuali problemi strutturali che verrebbero segnalati dalla normale relazione di un ispettore in Inghilterra, come problemi al tetto, umidità e muffa, parti in legno o cedimenti. Decidendo di non commissionare nessuna ispezione completa, potrete comunque controllare nel dettaglio la proprietà con l'aiuto di un costruttore o un architetto che possano aiutarvi a individuare eventuali problemi e fornirvi una stima sui costi da sostenere.
6. Taxe d'habitation
Controllate gli importi della taxe fonciere e della taxe d'habitation imponibili sulla proprietà. Consultate l'agenzia o il proprietario: dovrebbero essere in grado di indicarvi l'importo dell'anno precedente. Acquistando un immobile da ristrutturare, ovviamente, potreste non dover pagare la taxe d'habitation (ad esempio per una costruzione agricola come un vecchio fienile) ma dovrete comunque prepararvi finanziariamente per un'impennata delle tasse non appena ultimati i lavori di ristrutturazione.
7. Condominio
Acquistando un appartamento facente parte di un condominio, vi raccomandiamo di controllare le relative spese annuali e la qualità dei servizi offerti. Controllate con attenzione se è prevista, ma non è stata portata a termine, l'esecuzione di lavori di una certa entità, come ristrutturazioni o l'installazione di una nuova caldaia. Inoltre, soprattutto negli edifici più piccoli, è utile verificare che non vi siano conflitti interni tra i proprietari, ad esempio per il rinnovamento o il rifacimento del tetto Nessuno vorrebbe ereditare questo tipo di battaglie!
Appartamenti da 2 camere da letto in Francia
8. L'assicurazione decennale
Acquistando un immobile nuovo (di massimo dieci anni) o recentemente ristrutturato, dovrete essere in grado di consultare l'assurance décennale che copre qualsiasi tipo di lavoro o intervento nell'arco di dieci anni dall'acquisto. Nel caso vi trasferiate e riscontriate un problema all'impianto elettrico alla prima accensione della vostra lavatrice, o se la vostra prima doccia nella nuova casa si trasformasse in un allagamento generale dell'appartamento, sarete coperti da questa assicurazione.
9. Controlla il quartiere
In Inghilterra, nell'atto di trasferimento di proprietà viene solitamente inclusa una ricerca locale. In Francia sarà compito vostro controllare se, per esempio, il vostro vicino ha appena ottenuto il permesso per costruire una stalla al limitare del vostro giardino, oppure se la vostra vista sta per essere rovinata da un impianto eolico. Il notaio si preoccuperà esclusivamente di indicarvi le modifiche che possono influire direttamente sulla proprietà, ma non quelle che vengono apportate a centinaia di metri di distanza. Contattate il mairie e leggete i giornali locali, se conoscete il francese.
10. I mobili
Assicuratevi di accordavi con il venditore su impianti fissi e arredi già presenti. La legge a riguardo è abbastanza ambigua, di conseguenza molti proprietari sono soliti lasciare l'immobile portando con sé persino lampadine e cucina. Ricordatevi di specificare nel contratto gli elementi che desiderate mantenere.
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Acquistando una proprietà rurale state attenti alla puzza! Nel caso ci fosse un allevamento di maiali o un'enorme pila di escrementi di pollo nei paraggi, è sempre meglio saperlo in anticipo.
Oh cielo, avete firmato il compromis e avete appena scoperto un problema? Non temete, avrete comunque a disposizione quattordici giorni per ripensarci! Ma una volta superato questo lasso di tempo, sarete vincolati!
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