Comprare casa in Francia da straniero: Guida completa

La Francia è uno dei membri fondatori dell'Unione Europea e fa parte dell'Eurozona.

È il terzo paese più grande d'Europa e offre alcuni dei paesaggi più variegati e pittoreschi del continente.

I territori francesi comprendono:

• La Francia continentale, spesso denominata Francia Metropolitana;
• La Corsica nel Mar Mediterraneo;
• Numerosi territori d'oltremare, incluse alcune regioni nei Caraibi, nell'Oceano Indiano, Oceano Pacifico e in Sud America.

La Francia è organizzata in 18 regioni amministrative — 13 metropolitane (sul continente europeo) e 5 d'oltremare. Questa struttura sottolinea l'impegno del Paese nell'integrare i suoi diversi territori in una nazione unificata.

Con una popolazione che supera i 67 milioni di persone al 2024, il suo mix di storia, ricchezza culturale e diversità geografica rende la Francia una scelta affascinante per investitori, residenti e visitatori da tutto il mondo.

Perché investire in Francia?

Investire in Francia è una scelta che combina un vantaggio strategico con una scelta di stile di vita.

Con i suoi paesaggi che spaziano dalle strade cosmopolite di Parigi alle soleggiate spiagge della Riviera fino alla serena campagna della Provenza, la Francia resta uno dei mercati immobiliari più ricercati al mondo.

Il mercato è noto per la sua resilienza e conserva il valore degli immobili nel lungo termine. Nonostante le fluttuazioni economiche, la domanda di proprietà immobiliari rimane alta. Questa stabilità rappresenta un'importante attrattiva per gli investitori alla ricerca di opportunità sicure e redditizie.

La Francia offre interessanti incentivi fiscali per gli investitori immobiliari, inclusi potenziali vantaggi fiscali sui redditi da affitto e sulle plusvalenze, oltre ad esenzioni dall'imposta sul patrimonio in determinate condizioni.

Alcune regioni in Francia, in particolare le grandi città e i punti di interesse turistico, offrono rendite locative elevate a causa della costante domanda da parte di turisti, immigrati e residenti locali.

Investire nell'immobiliare francese è anche una scelta di stile di vita. I proprietari possono godere della rinomata cultura, gastronomia, sistema sanitario e istruzione superiore che la Francia offre, sia che si tratti di una residenza a tempo parziale o per scopi vacanzieri.

Ultimo, ma non meno importante, il sistema legale francese offre una forte protezione per i proprietari di immobili, con regolamentazioni chiare sui diritti di proprietà, le transazioni e gli accordi di locazione.

Questo quadro giuridico assicura che gli investimenti siano sicuri e che le dispute possano essere risolte in modo equo.

Nel 2024, il mercato immobiliare francese dimostra una forte resilienza con tendenze in crescita in diverse regioni. Nonostante le incertezze economiche globali, la Francia rimane attraente grazie alla sua stabilità e all'appeal duraturo del suo stile di vita e della sua cultura.

Il mercato residenziale in Francia mostra la tendenza più interessante, con le vendite di case indipendenti che hanno registrato una significativa crescita nonostante la pandemia. C'è stato negli ultimi anni un aumento significativo della domanda di case unifamiliari, con più del 75% delle persone in Francia che sogna di vivere in una casa indipendente con giardino. Questo fattore ha contribuito ad un aumento graduale del prezzo medio delle case indipendenti (fonte: Mordor Intelligence).

La sostenibilità sta diventando un fattore chiave nelle decisioni di investimento immobiliare, con un interesse crescente per edifici energeticamente efficienti ed ecologici. Questo trend riflette un più ampio spostamento sociale verso la responsabilità ambientale, rendendo queste proprietà più attraenti per un segmento di mercato che privilegia lo "slow living" e il risparmio energetico.

Costo medio di una proprietà in Spagna

Il mercato immobiliare francese nel 2024 mostra prezzi variabili nelle sue regioni, influenzati dalle caratteristiche uniche e dall'appeal di ciascuna località sia per acquirenti locali che internazionali.

Questi prezzi riflettono il panorama attuale del mercato, ma i costi delle proprietà in Francia possono fluttuare notevolmente a seconda della posizione specifica, delle caratteristiche della proprietà e della dinamica complessiva del mercato.

Puoi seguire facilmente le ultime tendenze e l'evoluzione dei prezzi sulla nostra pagina dedicata:

Sì, gli stranieri possono acquistare proprietà in Francia e il processo per farlo è lo stesso per i cittadini dell'UE e i cittadini francesi.

Il governo francese ha dichiarato che non ci sono restrizioni specificamente rivolte agli stranieri che acquistano proprietà in Francia, sottolineando che l'UE ha lasciato la regolamentazione della proprietà agli Stati membri individuali.

Nonostante alcune preoccupazioni locali in aree come la Bretagna e la Costa Azzurra riguardo alla crescita dei prezzi dovuta ai proprietari stranieri, la stragrande maggioranza delle seconde case in Francia è di proprietà di cittadini francesi. Il governo impiega anche misure per mitigare gli aumenti dei prezzi, come le tasse sulle case vuote e gli incentivi per la costruzione di nuove abitazioni.

La ricca diversità geografica e il patrimonio culturale della Francia danno modo di scegliere tra una vasta gamma di regioni e aree, ognuna con il proprio appeal unico.

Le regioni più popolari per investire e per vivere

• Parigi: Essendo la capitale, Parigi offre un mercato immobiliare diversificato con una forte domanda sia per proprietà residenziali che commerciali. È un centro globale di finanza, cultura, moda e turismo, quindi una destinazione attraente per gli investitori alla ricerca di opportunità immobiliari di alta gamma.
• Costa Azzurra (Côte d'Azur): Conosciuta per i suoi resort glamour, la bellissima area costiera e il clima mite, la Costa Azzurra è da sempre una regione popolare per gli investimenti immobiliari di lusso. Città come Nizza, Cannes e Saint-Tropez attraggono acquirenti facoltosi in cerca di proprietà sul lungomare, ville esclusive e servizi di alta qualità.
• Provenza: Rinomata per i suoi paesaggi pittoreschi, i villaggi affascinanti e il ricco patrimonio culturale, la Provenza offre uno stile di vita bucolico e rilassato. I vigneti, gli uliveti e le proprietà storiche della regione attraggono coloro che cercano un'atmosfera tranquilla ma sofisticata.
• Bordeaux: Essendo una delle capitali mondiali del vino, Bordeaux attira investitori interessati a tenute vinicole e proprietà vitivinicole. La città stessa sta subendo una rivitalizzazione, con una crescente domanda di immobili residenziali e commerciali guidata dalla sua economia in rapida crescita e dalla scena culturale unica.
• Lione: Con la sua economia dinamica, la rinomata gastronomia e i siti UNESCO, Lione è un'area metropolitana in pieno sviluppo che attira investitori interessati sia a proprietà residenziali che commerciali. La sua posizione strategica nel centro della Francia la posiziona anche come un hub di trasporti e un centro d'affari.
• Alpi e Pirenei: Le regioni montane delle Alpi e dei Pirenei offrono opportunità di investimento immobiliare in particolare nei resort sciistici e nelle case vacanze. Le proprietà in destinazioni sciistiche popolari come Chamonix, Courchevel e Megève attraggono gli appassionati di sport invernali e i vacanzieri.
• Normandia: Conosciuta per la sua architettura storica, la costa panoramica e le delizie culinarie, la Normandia offre diverse opportunità immobiliari residenziali e commerciali. Le città costiere come Deauville e Honfleur attraggono turisti e acquirenti di seconde case in cerca di rifugi sul mare.
• Aquitania: Situata nel sud-ovest della Francia, l'Aquitania comprende paesaggi che spaziano dalle aree costiere alle zone vitivinicole. Città come Biarritz e Bayonne offrono opzioni immobiliari di lusso, mentre la campagna circostante attrae acquirenti in cerca di proprietà rurali e tenute vinicole.

1. Apri un conto bancario francese

Anche se non è obbligatorio, avere un conto bancario francese facilita le transazioni e i pagamenti regolari in Francia. Aprire un conto potrebbe richiedere un indirizzo francese e le banche hanno requisiti variabili per i non residenti.

2. Inizia la ricerca di proprietà

Esplora gli annunci online su Properstar per trovare proprietà in vendita nella tua zona di interesse. Puoi sfruttare i nostri filtri avanzati e disegnare la tua area preferita sulla mappa.

Valuta l'opzione di assumere un agente immobiliare per comprendere più a fondo il mercato e avere assistenza nella ricerca di proprietà che soddisfino i tuoi criteri e il tuo budget.

3. Trova un agente immobiliare

Il giusto agente immobiliare può fornire approfondimenti sul mercato francese, assistere nella ricerca di proprietà che soddisfino i tuoi criteri e navigare il processo di negoziazione senza rischi.

Ecco come assicurarti di scegliere il miglior professionista per le tue esigenze:

• Competenza locale: Cerca agenti con una profonda comprensione dell'area di tuo interesse. Dovrebbero essere informati sulle tendenze immobiliari locali, i prezzi e gli aspetti unici della comunità.
• Competenze linguistiche: Se non parli fluentemente francese, trovare un agente che possa comunicare efficacemente nella tua lingua è essenziale. Agirà come tuo intermediario con venditori, avvocati e altre parti coinvolte nel processo.
• Esperienza e credenziali: Controlla l'esperienza e le qualifiche dell'agente. Dovrebbe avere un solido track record nell'assistere acquirenti stranieri ed essere registrato presso un'associazione immobiliare riconosciuta in Francia.

Puoi utilizzare la funzione di ricerca agenti di Properstar per trovare agenti immobiliari locali affidabili. La nostra piattaforma offre accesso a una vasta rete di professionisti selezionati per la loro competenza e affidabilità, rendendo più semplice trovare un agente che soddisfi le tue esigenze specifiche.

4. Presenta un'offerta

Inizialmente dovrai presentare un'offerta attraverso il tuo agente. È cruciale considerare tutte le spese correlate, come le commissioni dell'agente e del notaio, prima di fare la tua offerta. A differenza di alcuni Paesi, offerte troppo basse possono essere mal viste in Francia, quindi consulta il tuo agente per un'offerta ragionevole.

5. Firma il Compromis de Vente

Una volta accettata la tua offerta, procederai a firmare il "Compromis de Vente", un contratto preliminare con un notaio. Questo contratto può includere condizioni (clausole sospensive) che ti consentono di recedere se determinati criteri non vengono soddisfatti, come non ottenere un mutuo.

6. Paga il deposito

Dopo la firma, hai un periodo di 10 giorni di riflessione. Dopo questo periodo, il contratto diventa vincolante e sei tenuto a versare un deposito, di solito il 10% del prezzo di acquisto.

7. Effettua sondaggi edilizi e diagnostici

Anche se non sempre comuni in Francia, puoi optare per sondaggi edilizi o diagnostici sulla proprietà per rilevare problemi come termiti, piombo e amianto. Questi controlli sono essenziali per garantire lo stato della proprietà e di solito sono gestiti dal notaio.

8. Prendi una decisione sulle disposizioni ereditarie

La legge francese determina come verrà ereditata la tua proprietà. È consigliabile cercare consulenza legale su come gestire l'eredità della tua proprietà, poiché può influenzare la tua famiglia in futuro.

9. Completa il pagamento e firma l'acte de vente

Prima dell'acquisto finale, assicurati che il saldo rimanente sia trasferito sul conto del notaio. Il passo finale è la firma dell'"Acte de Vente", l'atto di vendita ufficiale, presso l'ufficio del notaio. Questo finalizza l'acquisto, trasferendo la proprietà a te.

10. Paga tasse e spese

Tasse per nuove proprietà (Vente de l'état futur d'achèvement - VEFA)

Tasse per proprietà rivendute

Costi aggiuntivi

Ecco alcune risorse che puoi consultare per informazioni ufficiali:

Risorse

Ministero dell'Europa e degli Affari Esteri francese

• Scopo: Offre informazioni sulla vita in Francia, inclusi i procedimenti amministrativi per stranieri.
• Sito web: France Diplomatie - Ministero per l'Europa e gli Affari Esteri

Service de Publicité Foncière (Catasto in Francia)

• Scopo: Responsabile della registrazione dei titoli di proprietà e delle transazioni immobiliari, cruciale per verificare lo stato legale di una proprietà.
• Accesso: Le informazioni possono essere consultate presso gli uffici locali del "Service de publicité foncière".

Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP)

• Scopo: Fornisce informazioni dettagliate sulle tasse relative alle transazioni immobiliari in Francia.
• Sito web: DGFiP

Conseil Supérieur du Notariat

• Scopo: Offre approfondimenti sul processo di acquisto di proprietà e sul ruolo dei notai in Francia.
• Sito web: Notaires de France

Ottenere un mutuo in Francia come straniero comporta diverse considerazioni, dallo scegliere il tipo di mutuo al comprendere i requisiti e le restrizioni imposte dagli istituti di credito francesi.

Tipologie di mutui disponibili in Francia

• Mutui a tasso fisso: Sono i più comuni e offrono termini di rimborso tra 6 e 25 anni, con 20 anni come termine tipico. I tassi fissi forniscono stabilità nei pagamenti ma potrebbero essere fissati a un tasso più alto rispetto alle opzioni variabili.
• Mutui a tasso variabile: I tassi sono legati ai tassi Euribor più un margine. Offrono meno prevedibilità nel lungo periodo, ma potenzialmente tassi inferiori almeno nel periodo iniziale.
• Mutui a interesse: Adatti agli investitori, ti consentono di pagare solo gli interessi per un periodo stabilito. Tuttavia, possono essere più difficili da ottenere per gli acquirenti stranieri.
• Mutui a tasso variabile con tetto massimo: Una nuova opzione che combina le caratteristiche dei tassi fissi e variabili, con un limite su quanto può salire il tuo tasso di interesse.

Idoneità e limiti di prestito

Gli acquirenti stranieri possono generalmente prendere in prestito fino al 70-80% del valore di una proprietà, anche se questa percentuale è influenzata dal tuo reddito e dal debito complessivo.

I tuoi pagamenti mensili totali non dovrebbero superare il 35% del tuo reddito lordo mensile familiare.

Le banche francesi richiedono generalmente ai mutuatari un deposito del 20-30% del prezzo di acquisto della proprietà.

Come chiedere un mutuo

• Determina il budget: Inizia comprendendo quanto puoi permetterti e valuta la possibilità di ottenere un'approvazione preliminare non vincolante per capire qual è esattamente la tua capacità di prestito.
• Raccogli i documenti richiesti: I documenti per la richiesta di un mutuo includono copie del passaporto, prova di reddito, estratti conto bancari e potenzialmente documenti aggiuntivi se sei lavoratore autonomo o stai pianificando ristrutturazioni.
• Seleziona un mutuo: Valuta la possibilità di consultare più istituti di credito o un broker ipotecario per trovare il miglior tasso. Il processo di domanda può richiedere da poche settimane a tre o quattro mesi, a seconda della complessità della tua situazione e di quanto rapidamente fornisci la documentazione richiesta.

Considerazioni aggiuntive

• Assicurazione sulla vita: Spesso è obbligatoria per supportare la tua domanda di prestito.
• Spese notarili: Sii preparato per costi aggiuntivi, che possono includere spese notarili e una commissione di apertura del mutuo, potenzialmente aggiungendo il 10-15% al costo totale dell'acquisto di una proprietà.
• Broker specializzati: Potrebbe essere vantaggioso lavorare con un broker ipotecario specializzato nell'assistenza agli acquirenti stranieri. Queste figure professionali possono gestire le complessità del processo ipotecario francese, soprattutto per quanto riguarda le barriere linguistiche e culturali, per trovare la migliore offerta per te.

Anche se tendiamo a romanticizzare l'acquisto di una nuova casa e pensare ai molti benefici a lungo termine, un investimento immobiliare all'estero comporta una serie di insidie che i potenziali acquirenti dovrebbero valutare attentamente.

Una sfida significativa è navigare il complesso e spesso rigido sistema legale e burocratico francese, che può essere intimidatorio per coloro che non sono familiari con le leggi e le pratiche locali, specialmente per gli acquirenti non residenti.

Inoltre, la barriera linguistica può complicare ulteriormente le transazioni e i processi legali, rendendo essenziale avere un supporto affidabile per la traduzione e legale.

Un altro rischio include i potenziali costi elevati associati all'acquisto di una proprietà, tra cui spese notarili, imposte di trasferimento e imposte immobiliari in corso, che possono sommarsi a una somma significativa.

Gli acquirenti potrebbero anche affrontare problemi legati alle leggi sull'eredità immobiliare, che sono diverse da quelle di molti altri Paesi, potenzialmente influenzando i piani per la distribuzione dell'eredità.

La manutenzione e il restauro delle proprietà più vecchie, che sono molto comuni in Francia, possono presentare spese impreviste, rendendo necessaria un'ispezione approfondita e la stesa di un bilancio accurato prima dell'acquisto.