Panoramica del mercato immobiliare francese nel 2019 e prospettive per il 2020

Il 2019 è stato un anno buono per il mercato immobiliare francese. Sia il volume delle transazioni che i prezzi sono cresciuti in maniera significativa durante l'anno, anche se, forse, non così consistentemente in tutto il paese.

Nonostante i prezzi siano saliti, non si ha la sensazione di trovarsi all'interno di una bolla: l'acquisto speculativo è relativamente poco diffuso in Francia, da una parte a causa della natura a lungo termine dei contratti d'affitto, e dall'altra per via delle tasse sui guadagni da capitale che scoraggiano le vendite rapide. Un'economia stabile che è al momento possiede uno dei mercati della zona euro dalla crescita più forte, assieme a dei tassi di interesse bassi, ha fornito le basi per un aumento graduale dei prezzi degli immobili.

Volume delle transazioni

L'associazione Notaires ha già notato un aumento del 2,6% nelle vendite di immobili usati durante l'anno sino al marzo 2019, per poi mostrare ulteriori aumenti di mese in mese. La FNAIM, associazione delle agenzie immobiliari, ha contato oltre un milione di vendite durante l'anno sino a settembre 2019, un aumento del 10%. (Si tratta di più del doppio dei livelli visti nel 2009, nel pieno della stretta creditizia). La crescita delle transazioni è stata abbastanza omogenea su tutti i settori per cinque anni consecutivi.

Tuttavia, nonostante il mercato dell'usato sia in forma, le agenzie considerano quello delle nuove costruzioni un "mercato guasto", con concessioni in calo del 2% e completamenti sotto del 6,6%. Le case sembrano resistere, ma gli appartamenti peggiorano. Semplicemente non c'è abbastanza richiesta per nuovi immobili, nonostante le agevolazioni fiscali mirate alle nuove costruzioni per il mercato degli affitti.

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Prezzi degli immobili nel 2019

I prezzi sono aumentati, ma questo aumento non è stato omogeneo: è stato guidato dagli agglomerati urbani più grandi come Parigi, Lione, Nantes e Bordeaux. Gli appartamenti nella Île-de-France, per esempio, sono aumentati del 4,9% nel primo trimestre del 2019, mentre le case nelle provincie hanno sperimentato solo un 2,4% di crescita. Bordeaux sembra aver esagerato un po' e ora si sta ristabilizzando gradualmente, tuttavia, in generale, sono le città più piccole e le zone rurali che mostrano prestazioni deludenti. In queste ultime non vi è crescita occupazionale che possa spingere in avanti il mercato: infatti, il settore immobiliare francese è composto principalmente dal mercato interno, persino in zone come Nizza (con il suo grande settore tecnologico) e Tolosa (sede di Airbus).

Così, mentre in due terzi dei dipartimenti francesi i prezzi delle case aumentano, nel restante terzo stagnano o calano. Questa tendenza risulta più chiara nelle zone a nord e nord-est del paese: per esempio, nonostante Nancy possieda una grande popolazione studentesca e un fiorente settore degli affitti, i suoi prezzi degli immobili non possono competere con quelli di Parigi o altre grandi città.

I dati di settembre forniti dalla FNAIM hanno mostrato un costante aumento dei prezzi. Tuttavia, sorgono alcuni dubbi sulla sostenibilità dei prezzi di Parigi. Attualmente sono ben oltre i 10.000 € al metro quadro, simili a quelli delle altre città importanti. Ciononostante, Knight Frank crede che Parigi conoscerà il più grande aumento dei prezzi di qualsiasi città al mondo nel 2020, il 7% - mantenendosi davanti a città come Berlino e Miami.

Cosa comporta questo per chi desidera acquistare una casa di campagna nelle Deux-Sèvres o nella Creuse? Nella maggior parte dei casi comporterà dei prezzi stagnanti, anche se nel caso in cui vogliate acquistare un immobile per restaurarlo, dovrete stare attenti che il vostro budget non superi il prezzo dell'immobile completato.

Numero di turisti

La Francia è la meta turistica più visitata del mondo, con oltre 90 milioni di visitatori nel 2018. La ristrutturazione degli hotel principali di Parigi ha spinto la città oltre i confini del lusso, permettendole di superare Londra. Se desiderate acquistare un immobile per le vacanze e affittarlo in vostra assenza, il vivace mercato del turismo ve lo permetterà senza dubbio, ma a Parigi dovrete attenervi a delle regole molto rigide per aprire un AirBNB, e la stessa azienda dovrà rendicontare i vostri guadagni al fisco.

Mutui

Quest'anno la Francia ha dovuto attuare una stretta sui crediti ipotecari, in quanto un mercato altamente competitivo ha portato le banche ad alleggerire i loro criteri creditizi. I prestiti sono cresciuti del 7% nel 2019, e attualmente quasi un terzo dei mutui viene garantito a condizioni più semplici rispetto a quelle imposte dalla Banca di Francia. Le autorità di regolamentazione hanno segnalato alle banche che deve essere rispettato il rapporto di accessibilità del 33%, e che i mutui non devono durare più di 25 anni.

Quasi tutti i mutui francesi sono a tempo determinato, e i tassi di interesse dell'euro sono bassi, il che rende questo il momento ideale per ottenere un finanziamento per l'acquisto di un immobile.

Immobili da sogno sulla costa francese

Il nostro consiglio per il 2020

Il mercato francese va ancora bene: è supportato da un forte domanda interna e prezzi ancora accessibili in molte città (ad esclusione di Parigi). Non fatevi scoraggiare da scioperi e gilet gialli: si vive ancora bene e l'economia è in crescita. Per ottenere il meglio dal mercato francese, seguite questi consigli:

• Ricordate che, a parte qualche eccezione, (trappole per turisti come resort sciistici e villaggi sul mare) il mercato immobiliare francese si concentra nelle città più grandi. Le città più piccole e gli immobili rurali non vi forniranno chissà quale rendimento da investimento.

• Sono in corso alcuni progetti infrastrutturali degni di nota, come l'estensione della rete RER a ovest di Parigi, e il nuovo collegamento ad alta velocità da Bordeaux a Parigi. Acquistare vicino ad uno di questi progetti potrebbe significare un aumento del prezzo del proprio capitale, in quanto si tratta di opere importanti.

• State attenti ai mercati che sono stati sfruttati eccessivamente per agevolazioni fiscali, come dormitori per studenti, loi Pinel o loi Dufflot (agevolazioni fiscali per l'acquisto di immobili da affittare). Tantissime nuove costruzioni in un'area piccola di una città possono indicare che i costruttori calcato troppo la mano, e che i prezzi possono essere gonfiati per l'importo dello sgravio fiscale!

• Ricordate che una volta fatta la vostra offerta per un dato prezzo avrete preso un impegno - vi basterà trovare il finanziamento e assicurarvi che l'immobile non abbia qualche difetto nascosto. Questa è un'arma a doppio taglio, in quanto una volta che la vostra domanda sarà accettata, l'acquirente non potrà rimangiarsi la sua parola.