Le tasse sulla proprietà in Portogallo

Acquistando una casa per le vacanze in Portogallo, finirete per rendere molto felice il fisco portoghese. Nonostante le tasse complessive non siano particolarmente onerose, dovrete comunque incorporarle nel vostro budget, soprattutto quando considerate le spese di gestione.

Ammenochè non vi trasferiate in Portogallo già attrezzati di tutto punto, verrete tassati come non residenti. Per ottenere la residenza dovrete spendere più di 183 giorni del calendario fiscale in territorio portoghese, oppure il vostro immobile portoghese deve costituire il vostro indirizzo principale (se viaggiate molto spesso e non possedete un'altra casa, per esempio).

Spese relative all'acquisto di una casa in Portogallo
Traduzione dei documenti (quando necessario)
Tassa di Passaggio di Proprietà (IMT), tassi applicati
Imposta di Bollo (0,5-08%)
Commissione di Registrazione dell'Atto di Vendita (1%)
Spese Notarili
Imposta Municipale sugli Immobili (IMI) (da pagare una sola volta in soluzione unica)

Ricevete per primi dei consigli sull'acquisto di immobili in Portogallo

Informazioni utili fornite dalle persone del posto, consigli pratici e modi per evitare i tranelli.

Tasse imponibili sull'acquisto di un immobile

Le tasse sul passaggio di proprietà portoghesi sono tra le più alte in Europa (leggermente inferiori a quelle spagnole e di poco superiori a quelle francesi). La prima tassa che dovrete pagare acquistando una casa in Portogallo sarà, appunto, la Tassa di Passaggio di Proprietà (Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis o IMT), il cui importo dipenderà dai seguenti criteri:

  • tipo di immobile (urbano o rurale)

  • collocazione (continentale o regione autonoma)

  • scopo dell'acquisto (residenza principale o seconda casa)

Nel 2018, la Tassa di Passaggio di Proprietà è stata fissata al 5% per le proprietà rurali, e al 6.5% per gli immobili urbani.

Tuttavia, esistono diverse tariffe su più livelli applicabili esclusivamente agli immobili urbani residenziali. In caso di residenze principali permanenti, il proprietario sarà esentato dalle tasse per un immobile di valore massimo di 92.407€, mentre dovrà pagare il 2% per un immobile di massimo 126.403€, e un 5-8% per gli immobili di valore ancora superiore. Di conseguenza, acquistando un immobile economico, verrete esentati da questa imposta. Se la proprietà è valutata 574,323€ o più, potrete scordarvi gli scaglioni e prepararvi a pagare un 6% fisso. (Vale la pena ricordare che gli immobili urbani acquistati per la ristrutturazione sono esenti da questa tassa, ma esistono comunque delle condizioni molto restrittive).

madeira-85220 640Dovete tenere a mente che le Azzorre e Madera sono considerate regioni autonome del Portogallo e che la Tassa di Passaggio di Proprietà viene calcolata con un tasso differente: gli immobili di valore inferiore ai 115.509 € saranno esenti, per quelli di valore massimo di 158.004 € il tasso è del 2%, per gli immobili di valore massimo di 215.435 € si avrà un 5%, mentre per gli immobili di valore compreso tra i 215.435 e i 717.904€ il tasso sarà del 7-8%.

Ma esistono comunque moltissime persone che acquistano una casa in Portogallo come residenza secondaria o dimora per le vacanze. In questo caso pagherete l'1% per qualsiasi proprietà di valore inferiore ai 92.407€ nel Portogallo continentale oppure ai 115.509 € nelle regioni autonome. Tutti i restanti tassi IMT rimarranno identici.

Oltre alla tassa di passaggio, dovrete pagare l'imposta di bollo (Imposto de Selo) che è pari allo 0.8% dell'imposta oppure allo 0,5-0,6% se l'immobile è finanziato tramite mutuo, a seconda che venga ripagato in 5 anni (0,5%) o più (0,6%), in questo modo, il totale imponibile è normalmente compreso tra il 5.8% e il 7.3%. Inoltre, vale la pena di aggiungere l'1% per la registrazione dell'atto di vendita: nonostante non sia una vera e propria imposta, rimane comunque un costo da sostenere durante il passaggio di proprietà.

Gli immobili nuovi sono soggetti anche ad un'IVA del 19%. Normalmente, l'IVA è compresa nel prezzo di vendita, ma vale sempre la pena verificarlo: vi basteranno pochissimi minuti e potreste risparmiare migliaia di euro.

Tasse per i Proprietari di Immobili

Tutte le spese annuali da sostenere per chi possiede un immobile
IMI (0,3-0,8%)
Assicurazione
Spese di condominio
Spese di gestione dell'immobile
Luce/acqua/gas (sino a 100 € al mese)

Ovviamente, una volta acquistato un immobile in Portogallo sarete obbligati a pagare le imposte locali. Queste ultime sono rappresentate dall'IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), calcolato in percentuale sulla valutazione fiscale della proprietà. Sarete responsabili del pagamento di questa tassa possedendo la proprietà nell'ultimo giorno dell'anno fiscale.

L'IMI è pari allo 0.3-0.4% del valore della proprietà per gli immobili urbani, e allo 0.8% per gli immobili rurali, ma le tariffe dipendono dal comune. Di solito si paga in soluzione unica nel mese di aprile, ma gli importi superiori ai 250€ possono essere dilazionati in due rate mensili, mentre quelli superiori ai 500€ possono essere pagati in 3 rate mensili.

Se possedete una proprietà urbana di valore superiore ai 600.000 € (1.2 milioni di euro per le coppie che presentano una dichiarazione dei redditi congiunta) pagherete anche una tassa di proprietà aggiuntiva (AIMI), sostanzialmente una tassa sul patrimonio. L'AIMI è pari allo 0.7% del valore dell'immobile.

Ricordate che il sistema fiscale portoghese impone il pagamento di un tasso fiscale superiore speciale per gli immobili posseduti da residenti in paradisi fiscali come le Bermuda, le Barbados, Monaco, Andorra e le isole Cayman. Se siete residenti in uno di questi paesi, potrebbe valere la pena di acquistare e mantenere l'immobile tramite una società con sede in Europa.

Se invece affittate la vostra casa per le vacanze, dovrete pagare la tassa sul reddito da locazione alle autorità portoghesi. Si tratta di una tassa fissa del 28%, da cui non potrete dedurre le vostre spese del mutuo, ma da cui potrete invece detrarre le spese di manutenzione e riparazione, i premi assicurativi, le tasse locali e le spese di gestione dell'immobile. Ricordate che rimarrete soggetti anche alle imposte sui redditi da locazione nel vostro paese, anche se grazie ai trattati sulla doppia tassazione pagherete solo nel caso in cui la vostra imposta locale sia maggiore (non pagherete due volte).

Case in vendita in Portogallo

Come ottenere l'esenzione dall'IMI?

paulo-resende-747715-unsplashPer le famiglie con un reddito inferiore ai 15.295 € annui il valore della proprietà su cui dovranno pagare le imposte non supera i 66.500 €. Ricordate che l'indirizzo di residenza dovrà essere uguale all'indirizzo fiscale, di conseguenza questa norma è destinata soprattutto ai residenti (nel caso stiate progettando un trasferimento). Un'altra opzione di agevolazione fiscale per chi si trasferisce in Portogallo è l'esenzione dal pagamento dell'IMI per tre anni per chi acquista la sua residenza principale in Portogallo.

Tutte gli edifici soggetti a ristrutturazione urbana saranno esenti dall'IMI per un periodo che va dai 3 ai 5 anni: corrispondente al periodo di ristrutturazione.

Le aziende che rientrano nel Piano di Regime Fiscale per il Supporto agli Investimenti non pagheranno l'IMI per i primi 10 anni.

Tasse imponibili sulla vendita di un immobile

Vendendo un immobile portoghese dovrete pagare l'imposta sui redditi da capitale. I non residenti pagheranno un 28% dell'intero profitto, mentre i residenti in Portogallo pagheranno una percentuale solo su metà del guadagno totale realizzato e verranno tassati con una percentuale pari a quella sui redditi standard, quindi potranno usufruire di diversi tassi a seconda del loro reddito.

A questo proposito esiste un piccolo grattacapo per i residenti nell'Unione Europea e nell'Euro-zona che possono usufruire del regime fiscale portoghese. Infatti, questi ultimi potranno pagare un'imposta sul 50% dei loro guadagni totali con un importo che va dal 14.5% al 48%.

Spese relative alla vendita di una casa in Portogallo
Imposta sui redditi da capitale (sino al 28%)
Commissioni agenzia
Certificato catastale (nel caso non fosse già pronto) – 30 €
Registrazione dell'edificio – 10€
Certificazione energetica (dipende dal comune, ma è meglio averla già pronta quando si acquista una casa)

Si tratta di una scelta difficile in quanto con questa opzione tutti i vostri redditi verranno presi in considerazione per capire che tasso dovrete pagare. Se la vendita dell'immobile rappresenta la fetta più grande delle vostre entrate, allora scegliere la tassazione portoghese potrebbe essere una buona idea, ma se invece percepite dei redditi sostanziosi da altre fonti, oppure redditi provenienti dalla vendita di azioni o da aziende di famiglia, potreste ritrovarvi a pagare più del 28%. Fate i vostri calcoli e contattate un consulente fiscale in caso di dubbi.

Se siete residenti in Portogallo, verrete esentati dal pagamento della tassa sui redditi da capitale al momento della vendita della vostra casa, ma solo se reinvestirete tutti i proventi della vendita in un'altra proprietà destinata a diventare la vostra residenza principale situata nell'Unione Europea o nell'Eurozona. Se questo investimento avrà un valore inferiore, allora sarete tenuti a pagare la tassa sull'importo rimanente.

Qualsiasi tipologia di immobile acquistiate, a prescindere dal suo valore, potrete star certi che il governo portoghese sarà ben felice di ricevere i vostri pagamenti. Ma ovviamente, otterrete qualcosa in cambio: tante ore di sole, cibo e vini eccellenti, panorami meravigliosi e la possibilità di vivere in un paese sempre pronto a fare festa!