Panoramica del mercato immobiliare spagnolo nel 2019 e prospettive per il 2020

È già passato più di un decennio da quando la stretta creditizia ha spinto la Spagna verso la crisi. Ora l'economia si è ripresa al punto che l'agenzia S&P ha migliorato il rating creditizio del paese da BBB+ nel 2012 all'attuale A. Le banche non sono più minacciate da cattivi prestiti e il governo è riuscito a tagliare il deficit fiscale. Il mercato immobiliare si è stabilizzato, e i prezzi si sono alzati, anche se il costo degli immobili residenziali è ancora più basso di un terzo rispetto al picco del 2007.

L'economia della Spagna è ora in crescita di poco più del 2% all'anno, anche se sta gradualmente rallentando. Questo pone le basi per un mercato immobiliare stabile, con domanda particolarmente forte nelle grandi città come Barcellona e Madrid.

Tuttavia, c'è una cosa che preoccupa: esiste ancora un grande inventario di immobili non venduti - per l'esattezza, alla fine del 2018, si parlava di 459.987 case. Tale cifra è in discesa dal 2009, ma di molto poco. Nonostante ciò, molte zone della Spagna soffrono di carenza di nuovi immobili - il problema dell'inventario sopracitato è che la maggior parte degli immobili si trovano in luoghi dove le persone non sono disposte ad acquistare.

Volume delle transazioni

Le statistiche dell'INE (Instituto Nacional de Estadistica) mostrano che il volume delle transazioni è sceso durante l'estate. Ciò potrebbe essere dovuto alla nuova legge sui mutui che ha ostacolato le vendite nei mesi di giugno e luglio in quanto i notai, soprattutto, avevano difficoltà a adeguarsi alle nuove norme.

I dati dell'INE mostrano tutti i trasferimenti di immobili, che sono scesi del 3,7% a settembre. Ma questo dato include anche una buona fetta di eredità, così come pignoramenti, consolidazioni e divisioni di proprietà terriere, e altre tipologie tecniche di trasferimento. Andando a scavare un po' di più e guardando alle vendite, le cifre dell'ultimo trimestre mostrano un calo del 6,95% nelle transazioni. Questo interrompe un trend positivo che continuava dal 2013.

Diamo un'occhiata più da vicino alle statistiche delle regioni illustrate di seguito.

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Volume delle transazioni e prezzi per regione

Le statistiche appaiono molto diverse a seconda della regione. Le vendite sono aumentate di circa il 3% in Aragona e Murcia, mentre nelle Asturie, in Navarra e nella regione di Castiglia e León sono scese più del 20%. In Andalusia, una delle aree preferite dagli acquirenti stranieri, le vendite hanno subito un calo del 14%, mentre il mercato catalano si è dimostrato più stabile con un calo del 5%, lo stesso di Castiglia-La Mancia.

I dati forniti dal catasto mostrano un calo del 20% nelle vendite di case nuove, mentre quelle di seconda mano son rimaste più stabili con un calo del 9%. Si tratta di un intoppo o dell'inizio di un trend discendente? Solo il tempo potrà darci una risposta.

Anche se il volume delle vendite è calato, i prezzi continuano a salire. I costi degli immobili sono aumentati del 4,7% annuo nel primo trimestre del 2019, con gli immobili nuovi in testa al 6,6% e quelli usati oltre il 4,4%.

Tuttavia, la crescita dei prezzi sta rallentando rispetto al 7% registrato nel 2018, e si tratta di un trend consolidato dal terzo trimestre 2018. Madrid, Murcia e La Rioja hanno subito i rallentamenti più pesanti (Madrid dal 6,5% al 4,6%), anche se nessuna regione del paese ha registrato un calo dei prezzi.

Dove continuano a crescere velocemente i prezzi? Nei Paesi Baschi crescono del 4,8% e il mercato sta realmente accelerando; anche le isole Baleari stanno sperimentando un aumento dei prezzi del 6%. In Andalusia, nonostante il volume delle transazioni si sia abbassato, la crescita dei prezzi si mantiene alta al 5,9%, appena sopra il 5,8% del secondo trimestre.

Così, nonostante la crescita dei prezzi stia rallentando in alcune zone, non vi è segno di alcuno stallo del mercato. Con dei prezzi ancora sotto i livelli del 2007, e un'economia che continua a crescere, non esiste ragione per aspettarsi una tendenza inversa dei prezzi, ma state attenti alle zone sopravvalutate come Madrid.

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Mutui

È interessante notare come il numero di mutui approvati sembri mantenersi uguale dal 2015 nonostante la ripresa del mercato. A settembre 2019 il numero di mutui approvati è calato di quasi un terzo su base annua, ma il valore totale dei nuovi prestiti è cresciuto del 5,3%.

Tuttavia, per chi ha bisogno di un mutuo, la buona notizia è che il tasso di interesse medio da pagare è in calo. Nel 2018, ai mutuatari veniva chiesto un tasso di interesse medio del 2,63% sul loro mutuo, mentre quest'anno il tasso medio è del 2,51%.

Numero di turisti e acquirenti stranieri

La Spagna è il secondo paese più visitato al mondo dopo la Francia, ma quest'anno il suo flusso turistico ha subito un calo. Si è registrato una diminuzione dei visitatori pari all'1,3% a luglio e allo 0,5% ad agosto, vale a dire nei due mesi più importanti per il settore turistico. Il calo più grande si è potuto osservare tra i turisti britannici e tedeschi, anche se i viaggi in Spagna aumentano tra irlandesi, francesi e russi (fonte: El País). In ogni caso, nel 2019 i turisti in Spagna hanno speso il 2% in più rispetto all'anno precedente, quindi l'economia spagnola non ha sofferto più di tanto.

Ovviamente, la Spagna offre sole, mare e spiagge, ma la Turchia fa altrettanto ad un prezzo più contenuto. Con il rallentamento dell'economia globale, molti turisti cercano delle vacanze più economiche, così la Spagna si trova in una situazione di svantaggio.

Secondo la Association of Land Registrars l'acquisto di immobili spagnoli da parte di acquirenti stranieri è calato del 5% nel terzo trimestre del 2019. Si tratta del terzo trimestre negativo consecutivo. La domanda europea può essere influenzata dai dati demografici, soprattutto dalla graduale sparizione della domanda dei boomer. I controlli sugli affitti per le vacanze attuati in diverse aree rendono più difficile affittare una villa o un appartamento: senza un reddito extra per pagare parte del mutuo, alcuni acquirenti hanno dovuto rivedere il proprio budget.

Nonostante ciò, c'è anche una piccola buona notizia. Il mercato sta diventando sempre più diversificato. Mentre i grandi acquirenti britannici, francesi e tedeschi si ritirano, altri paesi si affacciano sul panorama spagnolo. Gli investitori provenienti dal medio-oriente, dagli Stati Uniti o dall'Asia diventano sempre più importanti - così come gli acquirenti sudamericani, con Ecuador e Argentina in testa in termini di richiesta.

Una visuale più ampia

Il socialista Pedro Sanchez sta attualmente cercando di formare una coalizione che probabilmente includerà il partito di sinistra Podemos. Se vincesse, potrebbe provare a bilanciare il budget alzando varie imposte, tra cui potrebbero esserci quelle sugli immobili. Tuttavia, cercherà di evitare qualsiasi cosa possa danneggiare il residente spagnolo medio, quindi è difficile che tali tasse colpiscano gli immobili di lusso.

Il nostro consiglio per il 2020

La Funcas (associazione delle casse di risparmio spagnola) prevede un atterraggio morbido, con un mercato immobiliare stabile, nel 2020. La sua previsione per un "atterraggio morbido" si rivelò errata nel 2007, ma ora il mercato è più piccolo di quasi un terzo e i prezzi non sono altrettanto alti, quindi pensiamo che possa aver ragione. Tuttavia, l'economia spagnola sta rallentando, e probabilmente il mercato immobiliare farà lo stesso. Le piccole aziende edili hanno sempre più difficoltà a trovare finanziamenti, sintomo che le banche stanno iniziando a contenere i loro rischi.

Il nostro consiglio, quindi, è di stare in guardia: nonostante la Spagna rimanga un mercato interessante, dovrete pianificare il vostro acquisto con molta cura.


  1. Riservatevi dello spazio di manovra. Calcolate bene il vostro budget e assicuratevi un buon mutuo. Eseguite con cura le vostre valutazioni. Fate le vostre ricerche e verificate di acquistare ad un buon prezzo di mercato.

  2. Siate diligenti nelle verifiche, soprattutto quando si tratta di appurare la quantità di nuove costruzioni nell'area. Le zone con grandi quantità di edifici speculativi che arriveranno sul mercato nei prossimi diciotto mesi verranno influenzate negativamente da qualsiasi indebolimento della domanda.

  3. Se acquistate su progetto, assicuratevi di controllare la stabilità economica del costruttore e imparate a proteggere i vostri fondi.

  4. Questo potrebbe non essere il momento adatto per acquistare durante la prima fase di un nuovo resort: se cercate un immobile di questo tipo, cercate resort già avviati e ben costruiti.

  5. Cercate di acquistare in zone stabili piuttosto che in aree dove i prezzi cambiano rapidamente. Sarà meno probabile rimanere coinvolti in una bolla speculativa.

Cercate, soprattutto, di acquistare esattamente quello che desiderate dove desiderate. Se avete sempre sognato di vivere in una piccola casa bianca in un altrettanto piccolo villaggio dell'Andalusia, allora potete stare tranquilli. Così come investendo in un appartamento in città dall'ottimo rendimento. Se invece vi limiterete a seguire il gregge, le cose potrebbero mettersi male.