Intervista con un proprietario di immobili in Portogallo

Un'esperienza che vale la pena di condividere

Le intuizioni di acquisto di immobili in Portogallo

Indirizzo dell'immobile – Rua do Cruzeiro, quartiere di Ajuda, Lisbona
Prezzo – 120.000 €

1. Innanzitutto, congratulazioni per l'acquisto della sua casa! In che modo ha scelto l'ubicazione del suo nuovo appartamento? Perché Lisbona? Non si tratta di un luogo molto costoso per acquistare un immobile?

Grazie! Beh, la scelta del luogo è stata abbastanza naturale. Sono un portoghese che vive all'estero (in Svizzera) dal 2011. Ho lasciato il mio paese all'inizio della sua crisi finanziaria, ma ho sempre tenuto d'occhio la città ed i suoi sviluppi economici. Ho vissuto quasi tutta la mia vita a Lisbona ed acquistare qui un appartamento è stato qualcosa di naturale, ma quando ho deciso di acquistare, in realtà, è stata più una decisione strategica di investimento.

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2. Sarebbe interessante capire quali criteri di selezione aveva prima di decidere di acquistare.

  • Sentii dire che la zona di Baixa-Chiado (N.d.R: Baixa-Chiado è un quartiere di Lisbona situato nel centro storico) stava diventando affollata e che i prezzi stavano lievitando.

  • Sapevo che anche le zone di Ajuda/Belém erano turistiche, così come i bellissimi villaggi in riva al fiume (N.d.R.: zone abitate dal ceto medio).

  • Il governo parlava di apportare alcuni miglioramenti al quartiere di Ajuda e in effetti la rinomata via "Calçada da Ajuda” era già stata completamente modificata.

  • Sapevo che grazie alla mia età e al fatto che vivessi all'estero percependo un salario più alto avrei potuto facilmente ottenere un prestito bancario ed un'assicurazione economica.

  • Mi è sembrato di aver ben poco tempo per decidere perché avevo la sensazione che nel giro di qualche mese altri investitori avrebbero cercato di acquistare una casa economica ad Ajuda. I prezzi avrebbero iniziato ad aumentare non appena sarebbe successo.


Possedevo tutte le informazioni che mi servivano, ma dovevo ancora capire quale sarebbe stato il momento giusto per acquistare una casa al prezzo più basso prima che i costi iniziassero a salire. Scegliere il momento giusto quando si tratta di acquistare è sempre difficile, perché i prezzi salgono e scendono inavvertitamente, ed è possibile perdere e guadagnare denaro molto rapidamente. Alla fine, presi la mia decisione 1-2 mesi prima di acquistare l'appartamento. Iniziai a cercare online, organizzai qualche visita e passai le vacanze a Lisbona per visitare gli appartamenti. Visitai 7 appartamenti in una settimana e devo ammettere che alla fine ho acquistato il primo che ho visitato. La stessa settimana abbiamo firmato la “promessa compra e venda" (il contratto dove si conferma di voler acquistare l'immobile e in occasione del quale si paga una prima cifra in vista della firma del contratto finale).

3. Lei conosce bene lo stile di vita di Lisbona, potrebbe dirci, dal punto di vista di un cittadino, quali sono i vantaggi di vivere in questa città?

I quartieri di Ajuda/Belém sono fantastici. Si hanno a disposizione svariati collegamenti con il centro città, si trova posto per parcheggiare l’auto, nei dintorni ci sono diverse università e monumenti come il Padrão dos Descobrimentos, la Torre de Belém e il Mosteiro dos Jerónimos (a sua volta vicinissimo al Pastéis de Belém), inoltre la qualità della vita è ottima (potrete correre ogni giorno lungo il Tago con una fantastica vista del Ponte 25 de Abril o nel parco naturale Monsanto).

Nel quartiere di Ajuda si percepisce ancora la cultura portoghese, si tratta di un quartiere tradizionale, ma con tutti i vantaggi di vivere in una capitale europea (ottimi ristoranti, bar e centri commerciali, centro commerciale Colombo a dieci minuti di distanza, teatri etc.)

Quartieri di Lisbona

4. Oltre ad Ajuda, quali altri quartieri ha preso in considerazione per la sua futura dimora?

Per i suoi costi bassi, relativamente ai costi di Lisbona, ho preso in considerazione il quartiere di Benfica, dove si trovano ancora immobili di qualità a prezzi bassi. Tuttavia, vicino a Benfica vi consiglio di evitare Bairro Padre Cruz nel quartiere di Carnide. Con un budget di media entità prenderei in considerazione Campo de Ourique e Alcântara. Infine, con un budget alto proverei con Alvalade, Avenidas Novas o Parque das Nações.

5. Per quanto riguarda i prezzi reali della città: è stato difficile trovare un vero affare come il suo appartamento?

Beh, ho firmato il contratto di Promessa e compra nell'agosto del 2016 e ho finalizzato l'acquisto nel dicembre del 2016: posso dire che per il prezzo d'acquisto del mio appartamento al momento è molto più difficile trovarne uno dello stesso calibro sia a Lisbona in generale che nel quartiere di Ajuda.
Quando acquistai l'appartamento erano disponibili diversi immobili più o meno allo stesso prezzo e addirittura più economici. Nonostante ciò, ho deciso di scegliere un appartamento completamente nuovo e non ristrutturato. Direi che trovare questo "gioiello" è stato semplice e sono davvero contento di averlo acquistato al momento giusto. Al giorno d'oggi è più difficile trovare degli affari simili, ma è comunque possibile.

6. Ha acquistato la casa tramite un'agenzia immobiliare o direttamente dal venditore? Si è servito di qualche consulenza legale (come avvocati, etc.)?

Ho acquistato la casa tramite un'agenzia immobiliare e mi sono servito di un consulente bancario, così come dell'agenzia stessa, per farmi aiutare nell'intero procedimento.
Per le tasse, ho contattato anche l'amministrazione locale per ottenere alcune informazioni su cosa sarebbe successo e sulle imposte da pagare.

7. Si trattava di un'immobile nuovo o di seconda mano? E quali sono stati i motivi della sua scelta?

Inizialmente pensai di acquistare un immobile di seconda mano, ma alla fine ho trovato una proprietà nuova ad un prezzo leggermente superiore. La ragione per cui ho preferito spendere un po' di più è che avrei ottenuto 10 anni di garanzia dalla compagnia edilizia su qualsiasi cosa fosse successa alla struttura dell'appartamento, e 5 anni di garanzia su tutti gli elettrodomestici (lavatrice, forno, etc.) Inoltre, la rete elettrica, così come quella idrica e le fognature, era nuova di zecca, così stavo acquistando un appartamento che difficilmente mi avrebbe dato problemi in futuro.

8. Quindi i prezzi degli edifici nuovi sono più alti di quelli di seconda mano, giusto?

Esattamente, gli immobili di nuova costruzione sono leggermente più costosi, ma ovviamente dipende dalla zona e dalla situazione, cercando un immobile usato potreste trovare degli affari migliori.

9. Lei ha acquistato il suo appartamento con il suo coniuge tramite un mutuo. L'avete richiesto da non-residenti? È stato difficile fare approvare la richiesta di mutuo?

Quando abbiamo inoltrato la richiesta eravamo già ufficialmente residenti in Portogallo. Vivevamo in Svizzera dal 2011. Abbiamo acquistato l'appartamento da residenti e ottenere il prestito è stato abbastanza facile. Ovviamente, considerato che al tempo vivevamo all'estero l'importo del prestito è stato inferiore (non siamo riusciti ad ottenere più dell'80% del prezzo di vendita). Ottenere dei prestiti è possibile anche da non-residenti, anche se si ricevono importi inferiori. Le banche vi chiederanno più documentazione per verificare a quali rischi vanno incontro, ma non si tratta comunque di una questione particolarmente limitante.

10. Quali documenti vengono richiesti dalla banca?

La prima richiesta è stata quella di aprire un conto in banca. In secondo luogo, per redigere una prima valutazione del prestito ci sono state richieste:

  • Le nostre carte di identità portoghesi
  • La dichiarazione di cambio di residenza dalla Svizzera
  • Una dichiarazione dei nostri datori di lavoro con i nostri titoli professionali, il tipo di contratto e il reddito annuo.
  • Le ultime tre buste paga ricevute.
  • La nostra dichiarazione dei redditi del 2015.
  • Una dichiarazione di assunzione di responsabilità dal governo svizzero (per confermare che non vi fossero debiti, finanziamenti o prestiti in sospeso all'estero)
  • Gli estratti conto di tutti i nostri conti bancari degli ultimi 3 mesi (da banche portoghesi ed estere)
  • Un certificato di registrazione della proprietà che abbiamo dovuto richiedere all'agenzia immobiliare (Certidão de teor do imóvel)
  • Il certificato di descrizione legale dell'appartamento.
  • Tutti i documenti non scritti in portoghese sono inoltre stati tradotti da un professionista giurato e riconosciuti dal Consolato Portoghese.

Per concludere il contratto:

  • La licenza di utilizzo legale (licença de utilização)
  • La planimetria e la collocazione dell'immobile (Planta de habitação e localização)
  • I dati tecnici della casa (Ficha técnica de habitação)
  • I diritti di prelazione dal Comune di Lisbona e dall'IGESPAR (Direitos de preferência Câmara Municipal de Lisboa e IGESPAR)
  • Una certificazione energetica

11. In che misura il mutuo ha coperto il valore d'acquisto dell'immobile? Esiste un tasso comune per non-residenti o un valore generale?

Il meglio che siamo riusciti ad ottenere è stato un 80% del valore d'acquisto. Con la crisi di mezzo, questo importo era abbastanza nella norma sia per i residenti che per i non residenti. Tuttavia, da residenti a volte è possibile trovare dei prestiti che coprono il 100% del valore dell'immobile.

12. Avete provato diverse banche? Avete scelto una banca portoghese? Posso chiedervi quale?

Sì. Ho utilizzato un sito chiamato deco.pt per controllare quali fossero le banche con le migliori offerte e successivamente mi sono recato in tali banche portoghesi per verificare le loro condizioni. Ho deciso in base ai tassi di interesse (spread dell'1,8% e TAEG altrettanto basso) e al totale che avrei dovuto pagare alla banca alla fine del prestito. Alla fine ho scelto EuroBic.

13. Qual è la durata del vostro mutuo? Ha un tasso fisso o variabile?

Ha un tasso variabile ed una durata di 25 anni.

Case in vendita in Portogallo

14. Acquistare una casa in Portogallo tramite un mutuo risulta più conveniente?

Acquistare casa in Portogallo tramite un finanziamento è una prassi abbastanza comune, quindi per me è stata una decisione facile. Il tasso proposto, a quei tempi, era considerato basso ed ho preferito pagare i tassi di interesse e le spese del mutuo per mantenere il mio capitale disponile per altri investimenti. Le ricordo che alla fine ho affittato l'appartamento. Mi interessava di più ottenere un prestito e risparmiare per altri investimenti. Anche la polizza sulla vita che pago attualmente è abbastanza economica, così ho deciso di puntare tutto su una carta sola. Nel caso in cui il tasso variabile cambiasse, posso sempre ricalcolare il tutto e decidere di pagare completamente il prestito in anticipo. Mai dire mai.

15. I soldi per il primo pagamento li teneva in una banca portoghese o su un conto all'estero? È stato difficile trasferire i soldi in Portogallo? Ha avuto qualche problema con i tassi di cambio? Si tratta di una questione che preoccupa molto gli acquirenti internazionali.

Considerato che eravamo costretti ad aprire un conto in Portogallo secondo determinate condizioni (2 pagamenti automatici e diretti da effettuare sul conto: decidemmo di includere le spese sul prezzo dell'affitto in modo che potessimo avere degli addebiti bancari diretti per le utenze dell'acqua e dell'elettricità) ed un versamento minimo di 1000 € sul conto che corrisponde all'affitto da noi richiesto più qualche euro che rimbalza da questo conto ad un altro sempre in Portogallo, il denaro era già lì. Spesso trasferiamo del denaro in Portogallo e beneficiamo di tassi di conversione più alti. Ogni volta che i tassi di cambio sono altri proviamo ad effettuare un trasferimento. Per questioni di gestione continuiamo a mantenere dei conti in diversi paesi.

16. A che punto del procedimento d'acquisto dell'immobile ha inoltrato la richiesta di mutuo? Per esempio, in Francia si inserisce una clausola nel contratto che non consente l'acquisto ammenochè non si riceva un mutuo. Succede lo stesso anche in Portogallo?

Richiedemmo il mutuo quando firmammo il contratto iniziale che confermava la nostra intenzione di acquistare l'immobile. In Portogallo è possibile accendere un mutuo anche se si possiedono già dei finanziamenti in atto. Dipende sempre dal vostro livello di rischio, dal vostro reddito e dalle spese. Di conseguenza, la questione va analizzata caso per caso.

17. Sta riuscendo a guadagnare con questo immobile?

Sì. L'ho affittato a dei portoghesi. Ho scelto questa opzione piuttosto che AirBnb perché innanzitutto non vivo in questo paese e anche perché si tratta di un appartamento per famiglie. Invece che avere dei nuovi inquilini ogni giorno, che magari fanno chiasso eccetera, ho preferito affittare ad una coppia portoghese con un contratto a lungo termine. In questo modo ho evitato problemi con i vicini, conscio anche del fatto che in Portogallo si parlava già di cambiare le leggi in modo che i vicini potessero votare per lasciare che l'appartamento venga affittato a breve termine. Sicuramente guadagnerei di più con AirBnb, in quanto potrei "aprire" una piccola azienda e ricevere un reddito extra (che ridurrebbe significativamente le tasse da pagare sul reddito rispetto a quanto sto pagando al momento), potrei anche usare l'appartamento stesso quando mi trovo in Portogallo e ovviamente il prezzo mensile è più basso di quello giornaliero, ma in ogni caso ho preferito iniziare con un'opzione che mi creasse meno problemi possibile.

18. Quali tasse ed altre spese sostiene per affittare l'appartamento?

Pago ogni anno il 28% del reddito da locazione. Ad esempio, facendo pagare 800 € al mese d'affitto, alla fine dell'anno si va a pagare 2.688 € di tasse. Tuttavia è possibile abbassare quest'ultima cifra tramite delle spese. Ad esempio, i lavori di manutenzione e ristrutturazione sono deducibili. D’altra parte, in Portogallo è obbligatorio registrare il contratto d'affitto. Dopo la registrazione si dovrà pagare un 10% sull'affitto. Per esempio: facendo pagare 800 € al mese si pagheranno 80 €. Questa tassa si paga una sola volta all'inizio del contratto e si dovrà pagare nuovamente solo in caso di registrazione di un nuovo contratto.

19. Ha utilizzato qualche servizio in particolare per pubblicizzare il suo appartamento in affitto?

Al tempo utilizzai olx.pt e in tre giorni sono riuscito ad affittare l'appartamento.

20. Ha avuto qualche tipo di problema con gli inquilini? Esiste qualche requisito legale per il proprietario?

No. L'appartamento interessava a molte persone quindi abbiamo avuto la possibilità di scegliere chi volevamo. Siamo molto felici degli affittuari attuali e in più di un anno di rapporto non c'è stato alcun tipo di problema o lamentela.
I proprietari sono tenuti a pagare le tasse, l'assicurazione e le spese di manutenzione dell'edificio.

21. Ha intenzione di vendere il suo appartamento in futuro? Si tratta di un investimento oppure ha in mente dei piani differenti?

Ci abbiamo pensato, ed è una questione ancora aperta in quanto potremmo guadagnare tanto vendendo l'appartamento in questo momento. Il suo valore, in un anno e mezzo, è più che raddoppiato. Tuttavia, decidendo di acquistare un nuovo appartamento a Lisbona dovremmo investire ancora di più e non potremmo affittarlo ad un prezzo molto più alto di quello attuale. Di conseguenza il nostro reddito da investimento sarebbe ancora più basso. Se usassimo solo una parte dei guadagni per acquistare un nuovo appartamento sulla sponda opposta del fiume, per esempio, dovremmo pagare le imposte sui guadagni (28% per i non residenti), in più non potremmo imporre lo stesso affitto. Ancora non so cosa farò. Stiamo ancora provando a interpretare l'andamento del mercato.

22. Quale consiglio darebbe a chi desidera acquistare un immobile?

Conoscere il mercato è chiaramente un vantaggio. Se si conosce qualcuno del posto è sempre bene chiedere qualche consiglio. Specialmente quando si tratta di scegliere il quartiere più adatto. Credo di non essermi informato abbastanza sulle tasse prima di procedere con l'acquisto. Ma comunque conoscere il mercato mi è stato di enorme aiuto. A chi non è così fortunato, consiglio vivamente di affidarsi ad un'agenzia immobiliare professionale. In alternativa, esistono diverse guide su come acquistare immobili all'estero che possono esservi incredibilmente utili. Se desiderate acquistare un immobile per la pensione o per le vacanza, assicuratevi di sentirvi a casa quando visitate il posto. Se invece si tratta di un investimento, cercate di non farvi coinvolgere emotivamente. Potrebbe ostacolare i vostri guadagni.