Comprare casa in Portogallo da straniero: Guida completa

Il Portogallo occupa l'estremità occidentale della penisola iberica ed è uno dei 27 membri dell'Unione Europea, nonché parte dell'eurozona.

I suoi territori includono:

• la parte continentale;
• gli arcipelaghi di Madeira e delle Azzorre nell'Oceano Atlantico.

Il Portogallo è organizzato in 18 regioni nella parte continentale e due regioni autonome (Madeira e le Azzorre), ognuna con la propria autonomia e cultura.

Con oltre 10 milioni di abitanti nel 2024, la ricca eredità culturale del Portogallo e la sua diversità geografica lo rendono un Paese affascinante sia per gli investitori che per chi desidera trasferirvisi.

Distribuzione della popolazione nelle regioni del Portogallo (scala 1-100)

Perché investire in Portogallo?

Il Paese vanta più di 1.793 chilometri di costa che godono di un'ottima esposizione solare, specialmente in regioni come l'Algarve che è noto per avere oltre 300 giorni di sole all'anno.

Essendo il quarto Paese più visitato in Europa, il Portogallo ha da sempre un ottimo afflusso turistico che ha raggiunto un record nel 2023, l'anno migliore di sempre per il turismo del Paese con oltre 30 milioni di visitatori, i quali hanno generato 25 milioni di euro in profitti legati all'industria turistica (fonte: Governo de Portugal).

Il turismo gioca un ruolo vitale nell'economia portoghese, contribuendo all'8.1% del suo PIL. Ovviamente ha un grande impatto anche sull'industria delle costruzioni immobiliari.

Il mercato immobiliare portoghese dovrebbe rimanere forte per tutto il 2024, con una forte domanda nelle regioni popolari come Lisbona, Porto e l'Algarve, insieme ad un interesse emergente in aree più tranquille e connesse alla natura come l'Alentejo.

Nonostante alcune incertezze economiche globali, il mercato portoghese è sostenuto dal suo ambiente politico ed economico stabile, che continua ad attirare sia investitori nazionali che internazionali.

L'offerta di nuove abitazioni rimane limitata, il che, combinato con una domanda sostenuta, specialmente in posizioni ricercate, probabilmente manterrà i prezzi delle proprietà stabili (fonte: Roca Estate).

Il mercato sta assistendo a un cambiamento verso proprietà che offrono un mix di attrattiva estetica e valore funzionale, in linea con le tendenze globali verso la sostenibilità e l'ecologia.

Costo medio di una proprietà in Portogallo

Nel 2024, il costo medio di una proprietà immobiliare in Portogallo varia significativamente in base alla zona. Ecco i prezzi medi per le città e le regioni più ambite:

Sebbene questi dati forniscono un'istantanea del mercato attuale, i prezzi delle proprietà in Spagna possono variare significativamente in base alla posizione esatta, al tipo di proprietà e alle condizioni di mercato.

Puoi seguire facilmente le ultime tendenze e l'evoluzione dei prezzi sulla nostra pagina dedicata:

Sì, gli stranieri possono acquistare immobili in Portogallo relativamente facilmente. Il processo è piuttosto semplice e non differisce significativamente da quello per i cittadini portoghesi.

Gli stranieri devono ottenere un codice fiscale portoghese (Número de Identificação Fiscal, NIF) dall'autorità fiscale portoghese. Questo è richiesto per tutte le transazioni finanziarie e legali in Portogallo, compreso l'acquisto di immobili.

I paesaggi pittoreschi e la ricca cultura del Portogallo offrono una vasta scelta di città e regioni in cui vivere o investire, ognuna con il proprio fascino distintivo.

Le regioni più popolari per investire e per vivere

• Algarve: Rinomata per le sue splendide spiagge, i resort golfistici e il clima soleggiato, l'Algarve è una meta molto popolare per pensionati e vacanzieri.
• Lisbona: Essendo la capitale del Portogallo e la sua città più grande, Lisbona offre sia fascino tradizionale che comfort moderni, attirando sia giovani professionisti che famiglie.
• Porto: Conosciuta per la sua ricca storia, il vino Porto e l'architettura distintiva, Porto sta diventando sempre più popolare per la sua vivacità culturale e il solido mercato immobiliare.
• Madeira: Famosa per i suoi paesaggi lussureggianti, il clima mite e le attività all'aperto, l'isola di Madeira è ideale per coloro che cercano uno stile di vita tranquillo.
• Costa d'Argento: La Costa d'Argento va da Lisbona a Porto e offre un'alternativa meno affollata dell'Algarve con le sue splendide spiagge, i campi da golf e le città tradizionali.
• Alentejo: Conosciuta per le sue pianure ondulate e i vigneti, l'Alentejo è una regione perfetta per coloro che cercano uno stile di vita più tranquillo e rilassato.

1. Ricerca e pianifica

Determina se l'immobile è per investimento, trasloco, vacanza o pensione. Stabilisci un budget che includa i costi collaterali (come tasse e spese legali) e le spese ricorrenti (ad esempio manutenzione e tasse sulla proprietà).

2. Ottieni un codice fiscale portoghese (NIF)

Il NIF è essenziale per diverse transazioni in Portogallo, ad esempio l'acquisto di immobili, l'apertura di un conto bancario, l'attivazione dei servizi di pubblica utilità e la presentazione delle tasse.

Se non risiedi in Portogallo, puoi autorizzare un rappresentante a gestire il processo per tuo conto. Questo rappresentante deve essere residente in Portogallo e può essere un avvocato o un consulente fiscale.

Avrai bisogno di:

• Un passaporto o un documento d'identità valido;
• prova di indirizzo: può essere una bolletta recente di un'azienda di servizi pubblici o un documento emesso dal governo che indichi il tuo indirizzo di residenza nel tuo paese d'origine;
• procura: se utilizzi un rappresentante, potrebbe essere necessario un documento di procura.

Per presentare la domanda, tu o il tuo rappresentante dovrete visitare un ufficio fiscale locale (Finanças) in Portogallo. Alcuni uffici potrebbero richiedere un appuntamento, che può essere prenotato online. Non ci sono spese per ottenere un NIF.

Il NIF viene di solito emesso immediatamente durante la tua visita all'ufficio fiscale o poco dopo.

3. Apri un conto bancario portoghese

Aprire un conto bancario in Portogallo è semplice e può essere fatto anche da non residente.

Avrai bisogno di:

• un passaporto o un documento d'identità valido;
• NIF portoghese;
• prova di indirizzo;
• prova di impiego o reddito.

4. Inizia la ricerca

Esplora gli annunci online su Properstar per trovare immobili in vendita nella tua area di interesse. Puoi sfruttare i nostri filtri avanzati e persino disegnare la tua area preferita sulla mappa.

Valuta l'opzione di assumere un agente immobiliare per avere un'idea più chiara del mercato immobiliare e farti assistere nella ricerca di proprietà che soddisfino i tuoi criteri e il tuo budget.

5. Trova il giusto agente immobiliare

Il giusto agente immobiliare può fornire approfondimenti sul mercato locale, aiutarti a trovare proprietà che soddisfino i tuoi criteri e navigare il processo di negoziazione.

Ecco come assicurarti di scegliere il professionista migliore per le tue esigenze:

• Competenza locale: Cerca agenti con una profonda conoscenza dell'area di tuo interesse. Dovrebbero essere informati sulle tendenze immobiliari locali, i prezzi e gli aspetti unici della comunità.
• Competenze linguistiche: Se non parli fluentemente il portoghese, trovare un agente che possa comunicare efficacemente nella tua lingua e fare da interprete è essenziale. Agirà come tuo intermediario con venditori, notai e altre parti coinvolte nel processo.
• Esperienza e credenziali: Controlla l'esperienza e le qualifiche dell'agente. Dovrebbero avere esperienza con acquirenti stranieri ed essere registrati presso un'agenzia immobiliare riconosciuta in Portogallo.

Puoi utilizzare la funzione di ricerca agenti di Properstar per trovare agenti immobiliari locali affidabili.

La nostra piattaforma offre accesso a una vasta rete di professionisti selezionati per la loro competenza e affidabilità, rendendoti più facile trovare qualcuno che soddisfi le tue esigenze specifiche.

6. Visita le proprietà

Visita le proprietà che hai individuato durante la tua ricerca per valutarne le condizioni, la posizione e l'adeguatezza.

7. Controlli legali

Il Registro Immobiliare (Conservatória do Registo Predial) è fondamentale per verificare lo stato legale della proprietà, garantendo che sia priva di debiti, ipoteche o vincoli e che il venditore abbia il diritto legale di vendere. Puoi farlo richiedendo un certidão permanente al Registro Immobiliare.

Assicurati che la proprietà sia conforme alle leggi locali di zonizzazione e urbanistica. Questo aspetto è particolarmente importante per le nuove costruzioni o le proprietà rurali, dove potrebbero esserci restrizioni.

Anche se non è un requisito legale, è altamente consigliabile effettuare una perizia immobiliare per verificare lo stato della proprietà e rivelare potenziali problemi con la struttura dell'edificio, gli impianti o il terreno.

8. Presenta un'offerta

Con l'aiuto del tuo agente immobiliare, presenta un'offerta sulla proprietà. Se accettata, passerai alla fase contrattuale.

9. Firma il contratto preliminare (Contrato-promessa de compra e venda)

Questo accordo preliminare tra acquirente e venditore (contrato-promessa de compra e venda) assicura l'acquisto e spesso prevede un deposito da parte dell'acquirente (di solito il 10% del prezzo di acquisto). Specifica i termini e le condizioni della vendita e impegna entrambe le parti alla transazione.

Se l'acquirente si ritira, perde il deposito. Se il venditore si ritira, deve restituire il doppio dell'importo del deposito.

10. Finalizza il mutuo (se applicabile)

Prendi gli ultimi accordi con la tua banca se stai finanziando l'acquisto tramite un mutuo.

11. Firma l'atto di vendita (Escritura de Compra e Venda)

Il passo finale è firmare l'atto di vendita (escritura de compra e venda) davanti a un notaio, trasferendo la proprietà. L'acquirente deve pagare il prezzo di acquisto rimanente e tutte le tasse e le spese associate in questo momento.

Entrambe le parti devono presentare la propria identificazione, il NIF, la prova del pagamento del deposito e eventuali dettagli ipotecari, se applicabili.

12. Registra la proprietà

Dopo la firma dell'atto, il nuovo proprietario deve registrare la proprietà presso il Registro Immobiliare locale. Questo passaggio è essenziale per la protezione legale.

13. Paga le tasse e le spese associate

Gli acquirenti sono responsabili del pagamento dell'imposta di trasferimento immobiliare (IMT) per le proprietà rivendute o dell'IVA per le nuove proprietà, oltre al bollo, alle spese notarili e di registro. A seconda della regione, il costo totale può variare dal 6% all'8% del prezzo di acquisto.

Tasse per le nuove proprietà

Tasse per le proprietà di rivendita

Costi aggiuntivi

Date le complessità del processo, è consigliabile assumere un avvocato specializzato in diritto immobiliare portoghese. Questi professionisti possono gestire controlli legali, trattative e documentazione, garantendo che i tuoi diritti siano protetti durante l'acquisto.

Alcune risorse preziose per informazioni ufficiali includono:

• Ministero della Giustizia portoghese: Per informazioni sulle procedure di richiesta del NIF per stranieri.
• Conservatória do Registo Predial (Registro Immobiliare): Per controllare lo stato legale della proprietà.
• Autoridade Tributária (Autorità fiscale portoghese): Per dettagli sulle tasse relative alle transazioni immobiliari.
• Instituto dos Registos e do Notariado: Offre informazioni sul processo di registrazione della proprietà.

14. Trasferisci le utenze

Trasferisci le utenze a tuo nome e attiva i servizi locali.

Molte banche portoghesi come Millennium BCP, Banco BPI e Caixa Geral de Depósitos offrono mutui ai cittadini stranieri, anche se le condizioni possono variare rispetto a quelle offerte ai residenti.

I tassi di interesse per i mutui in Portogallo oscillano molto. Ad esempio, Caixa Geral de Depósitos pubblicizza tassi intorno al 3.95%, mentre Banco BPI offre un tasso effettivo del 3.25% ai suoi clienti. Questi tassi sono soggetti a cambiamenti e dipendono da diversi fattori, incluse le condizioni della banca e la tua storia finanziaria.

Come ottenere un mutuo

Per fare domanda, di solito avrai bisogno di un passaporto valido, una prova di reddito, estratti conto bancari recenti, un rapporto di credito dal tuo Paese di residenza, prova della tua residenza principale e prova del deposito. La maggior parte delle banche portoghesi accetta documenti in inglese.

Il primo passo consiste nel contattare le banche per ricevere pre-offerte di mutui, che forniscono un'idea dei possibili importi del prestito e dei tassi di interesse.

Assicurati che tutta la documentazione necessaria per la proprietà sia completa e aggiornata, inclusi gli atti di proprietà e i certificati energetici.

Una volta che il mutuo è stato concesso, la banca si occupa della maggior parte delle procedure legali e amministrative.

Considerazioni speciali per i non residenti

Di solito i non residenti possono ottenere mutui che coprono fino all'80% del prezzo di vendita della proprietà. Ciò significa che dovrai versare almeno un anticipo del 20% più le tasse e le spese applicabili.

Il processo di domanda per i non residenti richiede una documentazione più dettagliata e differisce leggermente da quello per i residenti. Inoltre, i mutui per i non residenti spesso presentano tassi di interesse più alti rispetto a quelli per i residenti a causa del maggiore rischio associato alla gestione dei mancati pagamenti internazionali.

Navigare gli aspetti legali e burocratici dell'acquisto di proprietà in Portogallo può essere complicato, specialmente se non hai familiarità con il sistema locale. I requisiti legali del Paese per le transazioni immobiliari comprendono vari passaggi, tra cui ottenere un numero fiscale, aprire un conto bancario locale e comprendere le complesse implicazioni fiscali, che possono variare a seconda dello stato di residenza.

Un'altra preoccupazione significativa riguarda la questione dei diritti di proprietà e delle titolarità. Alcune proprietà, specialmente quelle più vecchie e situate nelle zone rurali, potrebbero avere titoli poco chiari o problemi di proprietà non risolti che potrebbero portare a dispute legali prolungate o costi aggiuntivi, poiché gli acquirenti potrebbero dover risolvere questi problemi dopo l'acquisto.

Le condizioni della proprietà sono un altro fattore cruciale. Alcune case potrebbero sembrare un buon affare, ma richiedono ristrutturazioni estese e costose per soddisfare gli standard abitativi o i requisiti normativi. I costi delle ristrutturazioni in Portogallo possono aumentare rapidamente, specialmente nelle zone remote o nelle proprietà storiche soggette a regole di ristrutturazione più severe.

Inoltre, è essenziale comprendere l'andamento del mercato. Il mercato immobiliare portoghese varia significativamente tra le regioni. Le aree urbane come Lisbona e Porto hanno visto aumenti significativi dei prezzi, guidati dagli investimenti esteri e dal turismo. Al contrario, le zone rurali potrebbero offrire prezzi più bassi ma anche una minor liquidità, rendendo più difficile rivendere la proprietà in seguito.

Navigare tra questi ostacoli richiede spesso una ricerca approfondita, una consulenza professionale e una chiara comprensione degli obiettivi a lungo termine.