Comprare casa in Spagna da straniero: Guida completa

Dopo un periodo di fluttuazioni, il mercato immobiliare spagnolo si sta stabilizzando nel 2024, con alcune regioni che mostrano segni evidenti di crescita. Questa stabilizzazione è un indicatore positivo per gli investitori, suggerendo una rinnovata fiducia nel settore immobiliare.

Anche il mercato degli affitti è in positivo, influenzato dalla crescente domanda nelle aree urbane e costiere. Questa tendenza è particolarmente rilevante per gli investitori che considerano affitti vacanzieri a breve termine o locazioni a lungo termine nelle città.

C'è una crescente domanda di proprietà energeticamente efficienti e sostenibili, motivata sia dalle preoccupazioni ambientali che dai potenziali risparmi sui costi energetici. Le proprietà che soddisfano questi criteri stanno diventando sempre più attraenti sia per gli acquirenti che per gli inquilini.

Costo medio di una proprietà in Spagna

Nel 2024, il costo medio di una proprietà immobiliare in Spagna varia significativamente in base alla zona. Ecco i prezzi medi per le città e le regioni più ambite:

Sebbene questi dati forniscono un'istantanea del mercato attuale, i prezzi delle proprietà in Spagna possono variare significativamente in base alla posizione esatta, al tipo di proprietà e alle condizioni di mercato.

Puoi seguire facilmente le ultime tendenze e l'evoluzione dei prezzi sulla nostra pagina dedicata:

Sì, gli stranieri possono acquistare facilmente proprietà in Spagna.

Il mercato immobiliare spagnolo è aperto agli investitori provenienti da tutto il mondo. Non ci sono restrizioni legali specifiche per gli stranieri riguardanti la proprietà immobiliare in Spagna.

Tuttavia il processo comporta diversi passaggi, tra cui ottenere un numero di identificazione straniero (NIE), aprire un conto bancario spagnolo e navigare il sistema legale spagnolo.

È consigliabile lavorare con un agente immobiliare affidabile e un avvocato specializzato nel diritto immobiliare spagnolo per garantire una transazione senza intoppi.

La ricca diversità geografica e il patrimonio culturale della Spagna permettono di scegliere tra una vasta gamma di regioni e aree geografiche, ognuna con il proprio fascino unico e stile di vita.

Le regioni più popolari per investire e per vivere

• Costa del Sol: Conosciuta per le sue splendide spiagge, campi da golf e stile di vita lussuoso, la Costa del Sol è particolarmente popolare tra gli espatriati e i pensionati. Le tipologie di proprietà vanno dagli appartamenti fronte mare alle ville di lusso.
• Costa Blanca: Famosa per le sue spiagge di sabbia bianca e clima mite, la Costa Blanca attira un numero significativo di residenti del Nord Europa. Le opzioni includono tutto, dalle case nei villaggi tradizionali alle moderne ville con vista sul mare.
• Barcellona: Essendo una delle città più cosmopolite della Spagna, Barcellona offre uno stile di vita urbano con la sua ricca cultura, architettura e scena gastronomica. Le tipologie di proprietà variano dagli appartamenti storici nel Quartiere Gotico alle case moderne in zone fuori città.
• Madrid: La capitale offre un ambiente dinamico con la sua varietà di offerte culturali, ampi parchi e opportunità di business. Le opzioni abitative includono appartamenti nel centro città, case familiari suburbane e proprietà di lusso.
• Isole Baleari: Includono Mallorca, Menorca, Ibiza e Formentera. Queste isole sono rinomate per i loro paesaggi mozzafiato, le acque cristalline e la vita notturna. Le proprietà vanno dalle tradizionali fincas alle esclusive ville fronte mare.
• Isole Canarie: Queste isole nell'oceano offrono un mix unico di culture europee e africane con un clima fantastico tutto l'anno, perfette per coloro che desiderano godersi uno stile di vita all'aperto e a contatto con la natura. Le proprietà disponibili includono condomini fronte mare, ville in collina e case rurali.

1. Ottenere un NIE (Número de Identificación de Extranjero)

Il NIE (Número de Identificación de Extranjero) è un numero di identificazione per gli stranieri ed è essenziale per qualsiasi transazione finanziaria significativa in Spagna, incluso l'acquisto di proprietà, l'apertura dei servizi pubblici e la presentazione delle tasse.

Puoi richiedere un NIE presso il consolato spagnolo nel tuo Paese o direttamente in Spagna presso una stazione di polizia locale.

La domanda deve includere:

• un passaporto valido;
• un modulo di domanda compilato (Ex-15);
• un motivo per richiedere il NIE (come l'acquisto di una proprietà).

Il processo può richiedere da alcuni giorni a diverse settimane.

2. Aprire un conto bancario spagnolo

Avere un conto bancario locale è necessario per gestire i pagamenti relativi all'acquisto della proprietà, inclusi il deposito, il prezzo di acquisto, le tasse e i pagamenti automatici delle utenze.

La maggior parte delle banche richiederà:

• il tuo NIE;
• passaporto;
• una prova di impiego o di reddito;
• in alcuni casi, una prova di residenza.

3. Iniziare la ricerca di proprietà

Esplora gli annunci su Properstar per esplorare le proprietà in vendita nella zona di tuo interesse. Puoi sfruttare i nostri filtri avanzati e disegnare la tua area di interesse sulla mappa.

Valuta l'opzione di assumere un agente immobiliare per avere un'idea più chiara del mercato immobiliare e farti assistere nella ricerca di proprietà che soddisfino i tuoi criteri e il tuo budget.

4. Trovare l'agente immobiliare che fa per te

Il giusto agente immobiliare può fornire approfondimenti sul mercato locale, assistere nella ricerca di proprietà che soddisfino i tuoi criteri e guidarti nel processo di negoziazione.

Ecco come assicurarti di scegliere il professionista migliore per le tue esigenze:

• Competenza locale: Cerca agenti con una profonda conoscenza dell'area di tuo interesse. Dovrebbero essere informati sulle tendenze immobiliari locali, i prezzi e gli aspetti unici della comunità.
• Competenze linguistiche: Se non parli fluentemente lo spagnolo, trovare un agente che possa comunicare efficacemente nella tua lingua e fare da interprete è essenziale. Agirà come tuo intermediario con venditori, notai e altre parti coinvolte nel processo.
• Esperienza e credenziali: Controlla l'esperienza e le qualifiche dell'agente. Dovrebbero avere esperienza con acquirenti stranieri ed essere registrati presso un'agenzia immobiliare riconosciuta in Spagna.

Puoi utilizzare la funzione di ricerca agenti di Properstar per trovare agenti immobiliari locali affidabili.

La nostra piattaforma offre accesso a una vasta rete di professionisti selezionati per la loro competenza e affidabilità, rendendoti più facile trovare qualcuno che soddisfi le tue esigenze specifiche.

5. Visitare le proprietà

Visita le proprietà che hai individuato durante la tua ricerca per valutarne le condizioni, la posizione e l'adeguatezza.

6. Controlli legali

Il Registro di Proprietà (Registro de la Propiedad) è cruciale per verificare lo stato legale della proprietà, assicurandosi che sia priva di debiti, ipoteche o sequestri e che il venditore detenga il diritto legale di vendere. Puoi farlo richiedendo una nota simple presso il Registro di Proprietà.

Assicurati anche che la proprietà sia conforme alle leggi locali di zonizzazione e urbanistica. Questo fattore è particolarmente importante per le nuove costruzioni o le proprietà rurali, dove potrebbero esserci delle restrizioni.

Anche se non è un requisito legale, è altamente consigliabile effettuare una perizia immobiliare per verificare lo stato fisico della proprietà. La perizia può rivelare potenziali problemi con la struttura dell'edificio, gli impianti o il terreno.

7. Fare un'offerta

Con l'aiuto del tuo agente immobiliare, fai un'offerta per l'acquisto della proprietà. Se accettata, procederai alla fase del contratto.

8. Firmare il contratto preliminare (Contrato de arras)

Questo accordo preliminare tra acquirente e venditore (contrato de arras) garantisce l'acquisto e spesso comporta un deposito da parte dell'acquirente (di solito il 10% del prezzo di acquisto). Specifica i termini e le condizioni della vendita e impegna entrambe le parti alla transazione.

Se l'acquirente si ritira, perde il deposito. Se il venditore si ritira, deve restituire il doppio dell'importo del deposito.

9. Finalizzare il mutuo (se applicabile)

Concludi i termini con la tua banca se stai finanziando l'acquisto tramite un mutuo.

10. Firmare l'atto di vendita (Escritura de compraventa)

Il passo finale è firmare l'atto di vendita (escritura de compraventa) davanti a un notaio, trasferendo la proprietà. In questa fase l'acquirente deve pagare il prezzo di acquisto rimanente e tutte le tasse e le spese associate.

Entrambe le parti devono presentare la propria identificazione, il NIE, la prova di pagamento del deposito e tutti i dettagli del mutuo se applicabile.

11. Registrare la proprietà

Dopo la firma dell'atto, il nuovo proprietario deve registrare la proprietà presso il Registro di Proprietà locale. Questo passaggio è essenziale per la protezione legale.

12. Pagare le tasse e le spese associate

Gli acquirenti sono responsabili del pagamento dell'imposta di trasferimento di proprietà (ITP) per le proprietà rivendute o dell'IVA per le nuove proprietà, oltre all'imposta di bollo, alle spese del notaio e alle spese di registrazione. Il costo totale può variare dall'8% al 12% del prezzo di acquisto, a seconda della regione.

Tasse per nuove proprietà

Tasse per proprietà rivendute

Costi aggiuntivi

Dato il grado di complessità del processo, è consigliabile assumere un avvocato specializzato in diritto immobiliare spagnolo. Questa figura può occuparsi di controlli legali, negoziazioni e documenti, garantendo che i tuoi diritti siano protetti durante tutto l'acquisto.

Per attingere informazioni dai canali ufficiali, ti consigliamo:

• Ministero degli Affari Esteri spagnolo: Per informazioni sulle procedure di richiesta del NIE per gli stranieri.
• Registro di Proprietà: Per controllare lo stato legale della proprietà.
• Agenzia Tributaria (Agenzia Fiscale Spagnola): Per dettagli sulle tasse relative alle transazioni immobiliari.
• Colegio de Registradores de España: Offre approfondimenti sul processo di registrazione della proprietà.

13. Trasferire le utenze

Trasferisci le utenze al tuo nome e attiva i servizi locali.

Molte banche spagnole come Santander, BBVA e CaixaBank offrono mutui agli stranieri, anche se i termini e le condizioni possono variare rispetto a quelli per i residenti.

I tassi di interesse per i mutui in Spagna variano, con alcune banche che offrono tassi competitivi per i non residenti. Ad esempio, CaixaBank ha tassi intorno al 3,70%, mentre Sabadell offre un tasso effettivo del 2,75% per i suoi clienti.

Questi tassi possono fluttuare e possono dipendere da vari fattori, tra cui i termini della banca e il tuo profilo finanziario.

Come ottenere un mutuo

Generalmente avrai bisogno di un passaporto o NIE valido, prova di reddito, estratti conto bancari recenti, un rapporto di credito dal tuo Paese d'origine, prova della tua residenza principale e prova del deposito. La maggior parte delle banche spagnole accetterà documenti in inglese senza richiedere traduzione.

Dopo aver preparato i tuoi documenti, il passo successivo è rivolgersi alle banche per pre-offerte di mutuo, che ti daranno un'idea degli importi del prestito e dei tassi di interesse che potresti aspettarti.

Assicurati che tutta la documentazione necessaria per l'acquisto della proprietà sia accurata e aggiornata, compresi atti di proprietà e certificati energetici.

Una volta approvato il mutuo, la banca si occuperà della maggior parte delle attività legali e amministrative.

Considerazioni speciali per i non residenti

In genere, i non residenti possono ottenere mutui che coprono fino al 70% del prezzo di vendita della proprietà o del valore stimato e richiedono almeno un 30% di acconto più tasse e spese.

Il processo per i non residenti prevede più documentazione e un approccio leggermente diverso rispetto ai residenti. Considera anche che i mutui per i non residenti hanno spesso tassi di interesse più alti rispetto a quelli per i residenti, per riflettere la maggiore difficoltà nel gestire i default internazionali.

Una sfida basilare è gestire la complessità della burocrazia spagnola, che può differire significativamente da ciò a cui potresti essere abituato.

Ad esempio, assicurarsi di avere le registrazioni necessarie, come il NIE (numero di identificazione degli stranieri) e un conto bancario spagnolo, prima di iniziare il processo di acquisto della proprietà è cruciale per evitare ritardi.

Per evitare sorprese finanziarie, assicurati anche di comprendere i veri costi dell'acquisto di una proprietà, comprensivi di tasse, spese e potenziali spese di ristrutturazione.

Non sottovalutare l'importanza di una ricerca completa sulla proprietà, compresi controlli legali e la comprensione delle condizioni del mercato locale.

Coinvolgere agenti immobiliari locali che possano fornire consulenza personalizzata sui particolari aspetti del mercato spagnolo è altamente raccomandato.