Tasse e Commissioni per i Proprietari di Immobili in Spagna nel 2019

Il Sistema Fiscale in Spagna

Negli ultimi dieci anni, le autorità fiscali spagnole si sono dimostrate molto attive. La Spagna non è più così rilassata come un tempo, almeno non per quanto riguarda il pagamento delle tasse. Per fare un esempio, il famosissimo calciatore Lionel Messi è stato condannato a 21 mesi di carcere per aver utilizzato delle società offshore per pagare meno tasse, mentre Cristiano Ronaldo è stato condannato a due anni. (Al momento la condanna di Messi è stata commutata in una grossa multa). Nonostante sinora l'attenzione si sia focalizzata sui grandi evasori, tutto ciò suggerisce che sarebbe meglio tenere d'occhio i propri movimenti fiscali in modo da non correre rischi inutili.

Alcune fonti sostengono che le autorità fiscali abbiano iniziato a guardare con più attenzione gli affari dei proprietari di immobili in Spagna. Allo stesso tempo, l'Ufficio delle Imposte spagnolo ha creato una lista di nuove fonti di informazione che possano aiutare a individuare gli evasori. Per esempio, dal gennaio 2019, AirBNB aprirà i suoi libri contabili alle autorità fiscali spagnole.

Pagare le tasse può farvi risparmiare

Anche dichiarare un reddito inferiore a quello reale può compromettere la vostra possibilità di rivendere con successo il vostro immobile. Per esempio, dichiarare una cifra inferiore per la transazione d'acquisto dell'immobile utilizzando dei soldi in contanti in nero potrebbe sembrare allettante, tuttavia alcune autorità comunali hanno iniziato a chiedere il pagamento delle tasse in retrospettiva in base alla cifra che loro stesse sostengono che avreste dovuto pagare per l'immobile. Inoltre, evitare o cercare di ridurre il pagamento di alcune tasse può causare gravi perdite di capitale in caso di vendita. Il mancato pagamento di alcune tasse locali, come l'IBI, possono essere vincolate all'immobile, assieme ai relativi interessi, rendendo più difficoltosa la sua vendita e minando i vostri introiti.

Se vi siete semplicemente dimenticati di pagare la vostra tassa, non andrete in galera, ma vi verrà addebitata una sovrattassa pari al 5% della cifra dovuta.

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Tutto quello che devi sapere su come acquistare un immobile in Spagna come straniero.

Ora potete facilmente scoprire quali tasse dovete pagare

Per acquistare una casa in Spagna da stranieri avrete bisogno del numero identificativo NIE che vi verrà fornito dalle autorità fiscali. Questo numero rappresenta la vostra chiave d'accesso al sistema tributario. Dovrete compilare la dichiarazione dei redditi ogni anno (l'anno fiscale equivale all'anno solare) e pagare le relative tasse. Il sito della Agencia Tributaria contiene la maggior parte delle informazioni in inglese, dopo aver ottenuto un PIN Cl@ve o un certificato elettronico, potrete utilizzare il sistema online sia per compilare la denuncia dei redditi che per pagare le vostre tasse. (Per evitare tassi di cambio svantaggiosi e commissioni costose, vi consigliamo di utilizzare un servizio di trasferimento di denaro come Transferwise o HiFX). Tuttavia, se possedete un conto bancario spagnolo potrete indicare alle autorità fiscali di prelevare direttamente l'ammontare della tassa dal conto.

Attenzione però: le tasse spagnole possono facilmente diventare complicate. Esistono tasse nazionali, tasse regionali e tasse comunali: queste ultime dovrete pagarle presso il municipio della vostra città di residenza, sia che riceviate un avviso o meno. Questo può essere considerato come uno degli aspetti più difficili del possedere un immobile in Spagna, in quanto nonostante alcuni Ayuntamientos siano gestiti in maniera professionale, altri sono un po' rimasti indietro per quanto riguarda le conoscenze informatiche.

Tasse sul passaggio di proprietà degli immobili

Acquistando un immobile in Spagna pagherete alcune tasse sulla proprietà La tassa sulla proprietà più sostanziosa è l'ITP - Impuesto de Transmisiones Patrimoniales - che viene pagato al momento della rivendita di un immobile. Non viene applicata sugli acquisti di proprietà nuove da imprese edili - anche se in questi casi dovrete pagare l'IVA.

La percentuale dell'ITP viene stabilità a livello regionale. Si aggira intorno all'8-10%, con tassi più alti in Cataluña ed Extremadura (sino all'11%), e più bassi nelle regioni di Rioja (7%), Madrid e Navarra (6%) e i Paesi Baschi (4%). Per gli acquirenti stranieri le zone più interessanti sono quelle di Murcia (8%), la regione dell'Andalusia (8-10%) e Valencia (10%). Esistono delle esenzioni che possono dimezzare la percentuale di questa tassa, ma non sono applicabili a chi acquista una seconda casa, mentre invece possono usufruirne: le grandi famiglie, chi acquista una prima casa, gli under 35 e i portatori di handicap

AJD - actos juridicos documentados - si applica a tutti gli atti formalizzati pubblicamente in presenza del notaio, come l'atto di vendita. Diversamente da quanto accade per l'ITP che presenta un tasso fisso, questa tassa sugli immobili nuovi viene calcolata a scaglioni. Anche in questo caso, ogni regione impone la sua tassa, ma la maggior parte di esse si aggira tra lo 0.5% e l'1.5%. I compratori erano tenuti a pagare anche l'AJD sul mutuo, ma dal novembre 2018 deve essere pagata dal venditore.

Spese per l'acquisto di un appartamento a Sant Andreu, distretto di Barcellona (280.000 €; 57 m²)

TasseSpese
ITP (tassa di passaggio di proprietà sugli immobili usati) – 11% (Сatalogna)EUR 30 800
AJD (imposta di bollo) - 1.5%EUR 4 200
Spese notarili – 0.5%EUR 1.400 (ma si dice che la cifra media sia intorno agli EUR 800)
Tassa di registrazione – 1%EUR 2 800
Commissione agenzia immobiliare - circa il 3%EUR 8 400
TotaleEUR 47 600

Acquistando un immobile nuovo

Acquistando un immobile nuovo da una impresa edile non dovrete pagare l'ITP, ma al suo posto pagherete l'IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido). Di solito, quest'ultima equivale al 10%, fatta eccezione per le viviendas de proteccion oficial (abitazioni economiche sovvenzionate con denaro pubblico) che pagano un'IVA al 4%. Per gli immobili commerciali o i terreni l'IVA arriva addirittura al 21%.

Dovrete prepararvi a pagare anche le spese notarili (0.5%-1% del prezzo d'acquisto), e la commissione per la registrazione al catasto pari all'1%. Sommando tutte queste spese otterrete un massimo del 15% del prezzo d'acquisto, quindi cercate di considerare questo importo quando calcolerete il vostro budget.

Gli acquirenti dovranno anche preoccuparsi di verificare che, in caso di acquisto da un venditore non residente, quest'ultimo abbia pagato la sua tassa sui redditi da capitale (3% del prezzo d'acquisto, normalmente trattenuta da quest'ultimo da parte del notaio per coprire altre imposte dovute). Se il pagamento di questa tassa rimane insoluto, le autorità fiscali potrebbero ipotecare la vostra proprietà in base alla cifra dovuta.

Case in vendita in Spagna