Tasse e commissioni per i proprietari di immobili in Francia
Le fasi iniziali per l'acquisto di un immobile in Francia includono il pagamento di varie tasse e commissioni.
La clause suspensive nei contratti di compravendita immobiliare in Francia
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Cos'è la clause suspensive?
Il primo passo da compiere nel procedimento legale di acquisizione di un immobile francese è rappresentato dal compromis de vente. In quest'ultimo vengono inclusi il prezzo e la data di chiusura del contratto, così come una o più clauses suspensives, che possono condizionarlo in base a diversi fattori. L'inserimento delle clauses suspensives è una delle ragioni per cui gli acquirenti firmano molto più velocemente il compromis rispetto a quanto accade, per esempio, in Inghilterra o in altri paesi, ma questo procedimento impone altri due mesi d'attesa o più per soddisfare tutte le condizioni incluse.
Se le condizioni indicate non vengono soddisfatte, il contratto viene considerato nullo e potrete riavere indietro il vostro deposito.
Tipi di clausole inseribili
La clause suspensive più comune è quella che stabilisce che l'acquirente procederà all'acquisto solo nel caso in cui riesca ad ottenere il finanziamento per portarlo avanti. Questa clausola viene inserita di norma in tutti i contratti ed è probabile che il vostro notaio vi consigli di inserirla anche se non siete intenzionati ad ottenere nessun finanziamento, in quanto vi offre la possibilità di cambiare idea. Normalmente, agli acquirenti vengono concessi 45 giorni per ottenere un'offerta di mutuo prima della scadenza del contratto, tuttavia, potreste riuscire a negoziare un periodo più lungo nel caso in cui siate interessati a degli immobili che sono sul mercato da molto tempo.
Se desiderate recedere dal contratto, sarà sufficiente presentare come prova una semplice lettera di rifiuto del finanziamento da una singola banca. Tuttavia, non vi consigliamo di provar ad aggirare questa clausola, infatti, un contenzioso recente nel quale un acquirente tentò di ottenere un mutuo ad un tasso molto più basso rispetto a quello specificato nel contratto, si è risolto a favore del venditore: questo evidenzia come non riuscire ad ottenere un mutuo con un tasso del 2% non sia prova del fatto che non siate in grado di ottenerne uno al 5%.
Esistono diverse clausole standard a tutela dell'acquirente. Per esempio, due delle più utilizzate sanciscono rispettivamente che in presenza di problemi ai servizi primari che interferiscono con il normale utilizzo dell’immobile, la vendita non potrà procedere, e che, in caso di debiti gravanti sull'immobile, il contratto verrà considerato nullo.
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Casi reali in cui la clause suspensive è stata d'aiuto all'acquirente
Le clause suspensive sono utili in diverse situazioni. Nonostante dovreste comunque valutare lo stato dell'immobile prima di firmare il contratto - in quanto non è prevista un'ispezione ufficiale nel procedimento di compravendita - una clause suspensive può essere un modo per evidenziare particolari questioni da voi riscontrate.
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Jim decide di acquistare una casa di periferia relativamente moderna che ha bisogno di essere leggermente ristrutturata, tuttavia scopre che non è presente un impianto fognario a norma. Jim riesce a convincere il venditore ad installare una fossa settica ed il notaio include questa condizione nel contratto - in questo modo Jim non dovrà firmare l'acte authentique finché non verrà installata una fossa settica secondo gli standard SPANC.
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Mary ha trovato un grazioso fienile nella zona di Berrichon ed il suo prezzo le permetterebbe di investire per trasformarlo in un grande appartamento open-space. Tuttavia, ha bisogno dei permessi urbanistici, così chiede l'inserimento di una relativa clause suspensive: il contratto sarà concluso solo se riuscirà ad ottenere un Certificat d'Urbanisme dal maire che le permetterà di modificare l'utilizzo della struttura (nel caso in cui il venditore non sia d'accordo, il notaio le ha consigliato di ritirare l'offerta). Nonostante ciò, Mary scopre con sorpresa di non aver bisogno di un completo permesso urbanistico, le basterà il Certificat d'Urbanisme e potrà definire i dettagli e ottenere tutta la documentazione urbanistica in un secondo momento.
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Dieter vuole acquistare un appartamento a Parigi che sarebbe perfetto, se solo non fosse pieno di vecchi mobili e pile di giornali. Il notaio gli dice che non si tratta di una situazione comune, ma che può comunque inserire una clause suspensive per assicurarsi che il venditore ripulisca l'appartamento dalle cianfrusaglie prima di procedere con la vendita.
Più il linguaggio del contratto è chiaro, meglio è. Per esempio, potrebbe essere saggio specificare il numero minimo di metri quadri che si desidera ottenere nel CU.
Tuttavia, gli acquirenti stranieri che desiderano vendere il loro immobile all'estero, devono tenere a mente che i venditori disposti ad accettare una clausola che veda come condizione per l'acquisto la vendita di un immobile esistente sono pochi. Ricordate, una clause suspensive - diversamente da una clausola finanziaria - è il risultato di una negoziazione tra acquirente e venditore, quindi, come accade per l'offerta di prezzo, deve essere accettata da entrambe le parti.
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